Op basis van het MPG 2018 zijn de volgende overall conclusies te trekken:

1. In de vastgestelde bestemmingsplannen is aan bouwtitels (harde plancapaciteit) voor iets meer dan vier jaar programma opgenomen (3.591 woningen). Om de voortgang in de woningbouwproductie te behouden is het  wenselijk vijf jaar harde plancapaciteit (4.050 woningen) beschikbaar te hebben. Dat betekent dat er meer plannen van de zachte naar de harde plancapaciteit moeten worden gebracht dan in voorgaande jaren. Deels kan dit worden gerealiseerd door de in gang gezette haalbaarheidsstudies af te ronden en het planproces op te starten bij gebleken haalbaarheid van deze plannen. Enerzijds is hier extra ambtelijke capaciteit voor nodig, anderzijds onderzoeken we hoe de planprocessen te versnellen. Ongewijzigd blijft hierbij dat de projecten aanvullend moeten zijn op het bestaande woningvoorraad en de lopende plannen.
2. In juni 2017 is het Afsprakenkader Evenwicht Bedrijventerreinenmarkt West Brabant 2016-2026 vastgesteld. Voor Breda wordt een uitbreidingsvraag verwacht van 66 hectare tot 2026. Daarnaast is ruimte nodig om een deel van de subregionale logistieke vraag (totaal voor de regio 29,4 hectare) te kunnen accommoderen. Ook levert transformatie van bedrijventerreinen naar andere functies een extra vervangingsvraag op. De huidige plancapaciteit van 45,7 hectare is daarvoor ontoereikend. In de periode tot 2026 is het daarom noodzakelijk om extra bedrijventerreinen te ontwikkelen. Gezien het toenemende uitgifte tempo en de reeds gereserveerde gronden op Rithmeesterpark is het gewenst om de planvoorraad te vergroten door Rithmeesterpark fase 2 op te starten. Dat alleen is echter onvoldoende om in de totale vraag tot 2026 te voorzien. We onderzoeken daarom de mogelijkheden om aanvullende capaciteit te realiseren.
3. De omvang van het leegstaand vastgoed is nog aanzienlijk. Aanbevolen wordt om te stimuleren dat kantoorvastgoed actief uit de markt gehaald wordt en getransformeerd of gesloopt wordt. Dit blijft nodig om te werken aan een evenwichtige kantorenmarkt en de situatie van gewenste frictieleegstand te bereiken. Niet al het leegstaande vastgoed in de stad leent zich om te transformeren naar wonen; daarvoor zullen andere strategieën en functies gezocht moeten worden. Voor wat betreft de omvangrijke leegstand en braakliggende gronden op bedrijventerreinen wordt geadviseerd onderzoek te doen naar de toekomstbestendigheid  van deze locaties en panden.
4. De woningbouwproductiecijfers met daarin onderscheid naar de kwalitatieve invulling zijn opgenomen in het dashboard woningbouwprogramma 2018. De productie is in 2017 fors toegenomen ten opzichte van 2016. Wel is duidelijk dat niet alle doelgroepen even goed worden bediend binnen de huidige woningvoorraad, waarin de productie van 2017 is opgenomen.
5. In 2017 is een winst uit grondexploitaties gerealiseerd van € 12,5 miljoen. Hiermee komt het einde van de verdiencapaciteit van de lopende grondexploitaties in zicht. Er resteert nog een verwacht positief resultaat van € 16,6 miljoen voor de komende jaren. De lopende grondexploitaties bevatten nu nog circa 28% van de harde plancapaciteit voor de woningbouw. Op basis van de huidige grondposities zal dit percentage de komende jaren fors lager worden. Wat betreft de beschikbaarheid van PO en CPO kavels is geen aanbod meer beschikbaar, afgezien van enkele incourante (grote) kavels.

• De woningmarkt staat onder druk. Dit heeft gevolgen voor alle segmenten van huur en koop. In de koopsector is de vraag sterk is toegenomen, zijn verkooptijden teruggelopen en het aantal te koop staande woningen sterk is teruggelopen.
• Daarnaast is er druk op de beschikbaarheid en  betaalbaarheid van het wonen. Er moeten sociale huurwoningen gerealiseerd worden voor de lage inkomens en er is een tekort aan middeldure huurwoningen voor middeninkomens. Door de stijgende verkoopprijs van woningen is er onvoldoende aanbod van betaalbare koopwoningen voor een groeiende groep kopers in het middensegment.
• Bijna 70% van de huishoudens in Breda bestaat uit een- of twee personen. Door de vergrijzing en individualisering neemt het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren fors toe. Het aantal gezinnen blijft ongeveer gelijk.
• De veranderende samenstelling van de bevolking kan niet zonder meer worden vertaald naar een woningbouwprogramma. Onder meer door het langer zelfstandig wonen van ouderen worden grote woningen vaak bezet door  een- en tweepersoonshuishoudens en komen deze woningen niet vrij voor gezinnen.
• Wel vraagt de toenemende diversiteit van de bevolking en de leefstijlen ook om andere en nieuwe vormen van huisvesting. Dit betekent dat we open staan voor nieuwe woon- en samenlevingsvormen. Daarbij kunnen nieuwe woonconcepten uiteraard ook worden aangeboden aan ‘traditionele’ huishoudenstypen.
• Ouderen moeten langer zelfstandig thuis wonen. Dit vraagt voldoende geschikte woningen voor een ouder wordende bevolking. Met de gebiedscampagne Wonen met Gemak krijgen bewoners voorlichting en advies over de manier waarop zij langer comfortabel en veilig zelfstandig kunnen blijven wonen en welke keuzemogelijkheden zij daarbij hebben. Door aanpassing van bestaande woningen en nieuwbouw zal de woningvoorraad en de woonomgeving geschikt moeten worden voor een ouder wordende bevolking.
• De Gemeente Breda voldoet aan de opgave van het Rijk wat betreft het aantal te huisvesten statushouders.
• Op gemeentegrond is alleen nog een aantal grote kavels beschikbaar voor de realisatie van woningen middels PO (Particulier Opdrachtgeverschap). Uit het uitgiftetotaal wordt geconstateerd dat er nog steeds vraag is naar kavels. Na de realisatie van 196 CPO-woningen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) op gemeentegrond vanaf 2010, verdeeld over 13 collectieven, heeft de gemeente Breda geen nieuwe locaties meer beschikbaar of in voorbereiding voor CPO.  
• Samen met partners ontwikkelen we in 2018 een afwegingskader waarbij gebiedsprofielen worden opgesteld die richtinggevend zijn bij het beoordelen van woningbouwinitiatieven.

Planvoorraad woningbouw

• De Gemeente Breda heeft voor iets meer dan 4 jaar aan programma in de harde plancapaciteit (3.591 woningen) voor de realisatie van woningen. Een deel van deze plannen komt in de tweede vijf jaars periode tot ontwikkeling. Hierdoor is er flexibiliteit in het programma om mee te werken aan kwalitatief goede projecten die in de komende vijf jaars periode worden gerealiseerd. Voor de tweede vijf jaars periode dienen verdere keuzes gemaakt te worden over de verdeling van het programma over de gemeente. De Structuurvisie Breda 2030 is hierbij het kader. Er is een opstart gemaakt voor het opstellen van een Omgevingsvisie Breda 2040 middels een ‘bouwstenennotitie’. De nieuwe Omgevingsvisie zal de Structuurvisie vervangen.
• De Gemeente Breda heeft naast de woningen in de harde plancapaciteit voor 2.561 woningen een positief besluit genomen en aan de hand daarvan programmaruimte gereserveerd. Dit is de zachte plancapaciteit. Voor deze woningen loopt het planproces waarbij verschillen zijn in de opstartperiode en het tempo van de projecten. De snelheid waarop deze plannen klaar zijn, is afhankelijk van veel zaken (onder andere omgeving, grondeigenaar, initiatiefnemer, onderzoeken). Hierdoor worden deze woningen uiteindelijk niet tegelijk op de markt gebracht.
• Bij een aantal projecten heeft het college besloten samen met de initiatiefnemer een haalbaarheidsstudie te doen. Als blijkt dat het project haalbaar is, wordt programmaruimte gereserveerd aan de hand van een collegebesluit. Het aantal haalbaarheidsstudies is toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Op dit moment lopen er +/- 15 haalbaarheidsstudies. De verwachting is dat meerdere haalbaarheidsstudies als haalbaar kunnen worden afgesloten. Een deel van de programmaruimte zal daarom worden ingezet om de haalbare  projecten te faciliteren.
• Door sturing op het stedelijk woningbouwprogramma is er inmiddels voldoende programmaruimte en flexibiliteit in het stedelijk woningbouwprogramma gecreëerd om projecten die aansluiten bij de marktvraag en lange termijn behoefte te faciliteren. Fasering en prioriteren van projecten blijft hierbij cruciaal. We trekken op met marktpartijen en corporaties om ieder vanuit haar eigen rol een bijdrage te leveren aan de woonopgave waar we gezamenlijk voor staan.
• Het is wenselijk dat een deel van het programma ingezet blijft  worden voor transformatie van leegstand vastgoed. Echter, slechts een beperkt deel van het leegstaande vastgoed komt in aanmerking voor transformatie naar woningen.   

Productie

• Zie voor een volledige weergave van de samenstelling van de Bredase woningvoorraad, de planvoorraad, de programmatische doelstellingen en de in 2017 opgeleverde woningen het ‘Dashboard woningbouwprogramma 2018’.  
• In 2017 zijn er 1.329 woningen gebouwd en 119 woningen gesloopt. Hierdoor is er een aantal van 1.210 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Middels deze productie is een inhaalslag gemaakt op de lagere productie van 2015 (626 woningen toegevoegd) en 2016 (636 woningen toegevoegd). Hierbij wordt opgemerkt dat de regionale afspraken in 2015 verhoogd zijn verhoogd van 653 woningen naar  810 woningen, waarna in 2015 en 2016 de productie die benodigd was niet is gehaald. Door de hoge productie van 2017 is daarmee een inhaalslag gemaakt op de lagere productie van 2015 en 2016.
• In 2017 zijn 118 sociale (108 betaalbare en 10 bereikbare huurwoningen) 188 middeldure en 75 dure huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast zijn 452 studentenwoningen in het goedkope huursegment toegevoegd. In het koopsegment zijn slechts 2 goedkope koopwoningen, 190 middeldure koopwoningen en 95 dure koopwoningen gerealiseerd. Van 209 woningen is het prijssegment onbekend in de gemeentelijke administratie
• Middels de 118 opgeleverde sociale huurwoningen en het aantal van 941 sociale huurwoningen in het programma wordt grotendeels voorzien in de uitbreidingsopgave van 1.300 sociale huurwoningen. Door de realisatie van 188 middeldure huurwoningen in 2017 en het aantal van 397 middeldure huurwoningen in het programma wordt ook deels voorzien in de uitbreidingsbehoefte van circa 800 middeldure huurwoningen (10% van de totale uitbreidingsopgave). Er is daarnaast ruimte in het programma (circa 1.900 woningen) om huurwoningen toe te voegen.
• In 2017 zijn twee grote woningbouwprojecten opgeleverd die deels voorzien in de behoefte aan studentenhuisvesting. Het gaat om de projecten T63  aan de Tramsingel en Study Studio Park Breda aan de Rat Verleghstraat. Daarnaast is het de verwachting dat in 2018 het ook op studentenhuisvesting gerichte project aan de Teteringsedijk 97 wordt opgeleverd.
• Het aandeel woningen wat gerealiseerd wordt op gemeentelijke locaties loopt terug. De gronduitgifte in actieve grondexploitaties loopt nog 6 jaar door met het zwaartepunt in de eerste 3 jaar. Na 2024 is de bouwgrond op. Daarnaast zijn de kavels voor particulier opdrachtgeverschap (PO) nagenoeg uitverkocht en ook voor de realisatie van CPO-initiatieven heeft de gemeente geen locaties meer beschikbaar of in voorbereiding.

• Aanbod/opname bedrijfsruimten: In 2017 is de krapte op de bedrijfsruimtemarkt verder toegenomen. Het opnamevolume in Breda is met 13% toegenomen (totaal 103.000 m2) en ligt nu ruim boven het langjarig gemiddelde. Het toenemende aantal transacties is terug te zien in een forse aanboddaling (-27%), per 1 januari 2017 is nog 141.400 vierkante meter bedrijfsruimte beschikbaar voor verkoop of verhuur.     
• Leegstand bedrijfsruimten: De leegstand van bedrijfsruimte ligt al een aantal jaar rond de 13% van de voorraad. Dit is hoog ten opzichte van de gewenste frictieleegstand van 5%. Veel leegstand is hardnekkig, 41% van de leegstaande meters staat al langer dan 2 jaar leeg. Ondanks de toenemende krapte in de bedrijfsruimtemarkt wordt een groot deel van de leegstaande bedrijfsruimte niet aangeboden op de markt (naar schatting ruim 200.000m2). Het is wenselijk om binnen de Aanpak Leegstand & Transformatie deze leegstaande panden te onderzoeken en acties uit te zetten.
• Vraag kavels: In juni 2017 is het Afsprakenkader Evenwicht Bedrijventerreinenmarkt West Brabant 2016-2026 vastgesteld. Voor Breda wordt een uitbreidingsvraag verwacht van 66 hectare tot 2026. Daarnaast is ruimte nodig om een deel van de subregionale logistieke vraag (totaal voor de regio 29,4 hectare) te kunnen accommoderen. De huidige plancapaciteit van 45,7 hectare is daarvoor ontoereikend. In de periode tot 2026 is het noodzaak om extra bedrijventerrein te ontwikkelen. Zoals in de Structuurvisie aangegeven is de eerst volgende locatie Rithmeesterpark fase 2. Om de subregionale vraag te bedienen zijn echter nog aanvullende locaties noodzakelijk in de periode tot 2026.    
• Uitgifte kavels: Vanaf 2015 is de uitgifte duidelijk aangetrokken naar 7 ha in 2017. Bovendien zijn de reserveringen opgelopen en per 1 januari  2018 rust op 9 ha reeds een reservering. Dit betekent dat bijna 25% van de direct uitgeefbare (gemeentelijke) gronden reeds gereserveerd is. Maar het langjarig gemiddelde van ruim 10 ha per jaar wordt niet gehaald. De reden hiervan is met name de mismatch tussen vraag en aanbod; Breda brengt geen grote bedrijventerreinen op de markt zoals bijvoorbeeld Hoogeind en Steenakker in het verleden, waardoor moeilijker kan worden ingespeeld op de vraag naar grote kavels. Ook het bestaande aanbod is versnipperd en kent weinig tot geen mogelijkheden om aan de vraag naar grote kavels te voldoen.
• Mede als gevolg van een beperkt aanbod aan nieuwe courante kavels bestaat in de periode tot 2015 het grootste deel van de uitgifte uit de heruitgifte van kavels op bestaande bedrijventerreinen.  Deze tendens komt tegemoet aan de beleidsmatig ingezette wens en de principes van de Ladder van Duurzame Verstedelijking, om een deel van de vraag te accommoderen op de bestaande bedrijventerreinen. Dat vanaf 2015 de uitgifte van nieuw terrein weer toeneemt is toe te schrijven aan het beschikbaar komen van Rithmeesterpark voor de markt.
• Beschikbaarheid van kavels: Per 1 jan 2018 bedraagt het totaal aan direct uitgeefbare kavels 60,8 ha. Dit is met 8 ha gestegen ten opzichte van 2016. Dit wordt veroorzaakt door het beschikbaar komen van bedrijventerrein Breepark. Het totaal niet direct uitgeefbaar is 39,8 ha. Dit is afgenomen ten opzichte van 2016 met 19 ha. Belangrijkste redenen daarvan zijn het beschikbaar komen van Breepark en het verlagen van de capaciteit van het CSM terrein met 8 ha (ten behoeve van water/groen opgave). Daarnaast zijn veel nog beschikbare kavels zogeheten ‘restkavels’. Dit zijn kavels die niet altijd aansluiten bij de wensen van de klant gezien de ligging en omvang van deze kavels. Het afzetten van deze kavels in de markt is daarom niet eenvoudig.
• Mismatch: Sinds 2017 neemt de vraag fors toe maar veel vragers kunnen niet geaccommodeerd worden omdat de locatie en/of de afmeting van de kavels niet overeenkomt met het aanbod. Er is een toenemende kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Gezien het toenemende uitgiftetempo van Rithmeesterpark, de reeds gereserveerde gronden, de toenemende mismatch tussen vragers en aanbod is het noodzaak fase 2 Ritmeesterpark op te starten.
• Prognoses: Het programmatische kwantitatieve en kwalitatieve aanbod aan gronden is krap geworden in Breda. Bovendien is er in de periode 2020-2040 sprake van een extra behoefte aan bedrijventerreinen ten opzichte het huidige areaal in de oostflank van West-Brabant (+165 ha netto) (bron: Bureau Buiten,  Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant 2014-2040, 14 oktober 2014). Wat dat voor Breda precies betekent kan nog niet worden ingeschat. Recentelijk is vanuit de Provincie een nieuw traject opgestart om tot nieuwe prognoses te komen voor bedrijventerreinen en kantorenlocaties. We maken een omslag naar nog meer vraaggericht ontwikkelen van nieuwe werklocaties. Voor Breda is het van groot belang om zelf goed helder te krijgen welke werklocaties toekomstbestendig zijn, welke niet en waar eventueel nieuwe werklocaties zouden moeten worden gerealiseerd. Niet alleen de kwantiteit is daarbij van belang, maar in toenemende mate de kwaliteit van de terreinen. Waar liggen de moderne werklocaties van de toekomst en hoe zien die er uit?

Kantoren

• Aanbod/opname kantoorruimten: De kantorenmarkt heeft zich in 2017 redelijk positief ontwikkeld. Het beschikbare marktaanbod kende in 2017 een sterke daling en daalde voor het eerst sinds 2011 weer onder de 100.000 m2. Op 1 januari 2018 staat in Breda nog 98.050 m2 kantoorruimte te huur of te koop in Breda.  In 2017 lag het opnamevolume 17% lager dan een jaar daarvoor en kwam uit op 27.800 m2.
• De stevige daling van het aanbod is echter niet het gevolg van een sterke effectieve opname. Opvallend is dat in tegenstelling tot veel andere regio’s in Breda nog steeds sprake is van een negatieve effectieve opname. De daling van het aanbod is ingezet doordat bij verschillende kantoorpanden het initiatief is genomen om deze te transformeren, m.a.w. deze kantoormeters zijn uit de markt gehaald. Daarnaast zijn enkele kantoren op dit moment niet op de markt beschikbaar, omdat deze een upgrade ondergaan waardoor deze onder betere condities binnenkort weer op de markt beschikbaar komen.
• Leegstand: De leegstand is voor het eerst in jaren afgenomen van 20%  naar 18 %  van de voorraad per 1 januari 2018. Dit is nog altijd hoog ten opzichte van de gewenste frictieleegstand van 5%. De verminderde leegstand is niet toe te schrijven aan meer opname van leegstaande panden maar door het uit de markt halen van leegstaande kantoren en deze te transformeren (zoals Markendaalseweg, Tramsingel). Om de leegstand in Breda verder af te laten nemen is het noodzakelijk om vastgoedeigenaren te stimuleren actief kantoorpanden uit de markt te nemen of om deze grondig te renoveren. De verwachte economische groei alleen en de ontwikkeling van de beroepsbevolking, is onvoldoende om de kantorenleegstand terug te dringen.
• Vraag: Veel gebruikers laten na een verhuizing meer kantoorruimte achter dan zij opnemen. Dit betekent dat de effectieve vraag lager is dan het huidige aanbod. Wanneer in de nabije toekomst weer gestart wordt met nieuwbouw (o.a. 5tracks) zal meer aandacht moeten komen voor de incourante voorraad, immers het deel van de vraag  dat buiten de bestaande voorraad wordt gerealiseerd (nieuwbouw, of in panden die nu een andere functie hebben) moet aan de huidige voorraad worden onttrokken. Enerzijds moet worden ingezet op transformatie, anderzijds zal ook een incourante voorraad achterblijven op werklocaties zonder mogelijkheid voor alternatieve aanwending van transformatie.
• Uit de regionale kantorenvisie blijkt dat er in Breda nog een vraag bestaat naar ca. 154.100 m2 vvo kantoorruimte in de periode van 2018 tot 2030. De vraag zal zich toespitsen op centrumlocaties. Vraag naar radialen/snelwegmilieus blijft  aanwezig maar daar is een overaanbod (Westerhage, Claudius Prinsenlaan/Heerbaan). Veel van deze kantoorpanden voldoen minder aan de vraag, waardoor een investering noodzakelijk is. Het gaat veelal om kantoren met een oppervlakte groter dan 2.000 m2 zonder centrale voorzieningen, een matige afwerking en een achterblijvend energielabel. De vraag richt zich juist op kantoren met ‘shared services’  en een moderne eigentijdse uitstraling
• Programmering: De harde plancapaciteit is sinds het in werking treden van de Kantorennota, drastisch aangepakt en de zachte plancapaciteit is geheel weggesaneerd. De harde plancapaciteit in bestemmingsplannen is per 1 januari 2018 met 382.100 m² nog steeds omvangrijk. En is groter dan de marktvraag. Tot 2018 is 1,8 miljoen m² weg bestemd. Van nog eens 27.500 m²  wordt komende periode afscheid genomen (het betreft: Digit Parc, Thes). Met een nieuw bestemmingsplan voor de Claudius Prinsenlaan kan een grote reductie worden bewerkstelligd (ca. 127.000 m2). In 2018 wordt de Ontwikkel- en Realisatiestrategie van Via Breda geactualiseerd en zullen de hierin opgenomen kantoormeters onder de loep worden genomen.
• Realisatie: In de afgelopen drie jaar is alleen in 2016 een substantiële hoeveelheid nieuwbouwkantoren (21.500 m² BVO) gerealiseerd in het stationsgebied  (Gravinnen van Nassauboulevard). In 2018 wordt de rechtbank opgeleverd (27.000 m2 BVO).

Leisure

• Het aantal toeristische bezoekers kende een flinke daling van 2008 tot en met 2015. Sinds 2016 is er een voorzichtig herstel en neemt het aantal bezoekers en bezoeken weer langzaam toe.
• De komst het van nieuwe station, de herinrichting van de Willemstraat, hotel Nassau, de passantenhavens, de verlichting van de Grote Kerk en de organisatie van verschillende grote evenementen hebben mede geleid tot de titel ‘Beste Binnenstad van Nederland 2017-2019’.
• In oktober 2017 is de citymarketing organisatie Breda opgericht met als doel de trots van de inwoners te vergroten, meer mensen te verleiden Breda te bezoeken en het vestigingsklimaat voor studenten, bewoners en bedrijven te versterken. De citymarketing organisatie zal in 2018 werk maken van de promotiekansen (zoals beste binnenstad en de internationale treinverbinding naar België).
• Het Verhaal van Breda met de slogan ‘Breda brengt het samen’ zal door de citymarketing organisatie samen met partijen uit de stad in promotiecampagnes verder vorm en inhoud krijgen en worden uitgedragen langs de dimensies: internationaal, kwaliteit en samen (met elkaar).
• Eind 2017 is het evenementencomplex Breepark geopend. De komst van een volwaardige evenementenhal en een evenemententerrein biedt vanaf nu de mogelijkheid om daadwerkelijk uit te groeien tot een evenementenstad. Breepark is geschikt  voor het huisvesten van evenementen, beurzen en topsportwedstrijden van elke aard en omvang.
• In mei 2017 is de hotelvisie Breda door de gemeenteraad Breda vastgesteld. Ondanks dat de marktruimte beperkt is, is besloten de markt niet ‘op slot te zetten’. Door tijdelijk overdimensionering toe te staan, zal er sprake blijven van marktwerking wat in een concurrerende markt de kwaliteit van het hotelaanbod ten goede komt. Nieuwe hotelontwikkelingen  moeten aanvullend en onderscheidend zijn en worden hierop getoetst aan de hand van een toetsings-, beoordelingskader. Dit was aanleiding om de gemeentelijke grondexploitatie van de hotelontwikkeling Kloosterkazerne (locatie Oude Vest) af te sluiten.
• Om ‘grip’ te kunnen krijgen op nieuwe ontwikkelingen is het van belang het planaanbod in evenwicht te brengen met de wenselijke ontwikkeling van de Bredase hotelmarkt. Het is van belang de (verborgen) bestemmingsplanruimte en plancapaciteit voor hotels in overeenstemming te brengen met de wenselijke ontwikkelruimte voor hotels in Breda. Dit zorgt er voor dat geen nieuwe ongewenste hotelontwikkelingen plaatsvinden en dat de gemeente meer regie kan houden op het goed benutten van de marktruimte.

Detailhandel

• Na een aantal moeilijke jaren lijkt de detailhandel weer uit het dal te klimmen. De Nederlandse detailhandel heeft in 2017 4,2% meer omgezet dan een jaar eerder.
• De crisis in de detailhandel is ook merkbaar geweest in Breda. Zo zijn in de binnenstad onder meer  de Bijenkorf en V&D gesloten, hebben aanloopstraten het moeilijk en heeft de eigenaar van de locatie Achter de Lange Stallen de hier geplande ontwikkeling met winkels, horeca en woningen “on hold” gezet.
• De crisis kent winnaars en verliezers. Zo concentreren beleggers in winkelvastgoed  zich meer en meer op de toplocaties. Zij verwachten dat in Nederland maximaal 15 à 20 hoogwaardige koopconcentraties ontstaan in grotere (provinciale) steden. Breda hoort daarbij.
• Ontwikkelaars en beleggers zien weer kansen in de binnenstad van Breda. Zo is de Barones gemoderniseerd en het voormalige kantoorpand van de Sociale Dienst aan de Vlaszak getransformeerd naar woningen met commerciële voorzieningen, vooral daghoreca, op de begane grond. De modernisering van de Houtmarktpassage start in september 2018 en voor het KPN gebouw is een tender uitgezet. In het oude museum komen woningen en een bijzonder retailconcept Breda Botanique (conceptstore en horeca).
• Op basis van de WOZ registratie staat in Breda 47.183 m2 detailhandel leeg. Dat is 11% van de voorraad. Het leegstandspercentage in het centrale winkelgebied in de binnenstad is 17% van het winkelvloeroppervlak (bron: Locatus). De leegstand is sterk afhankelijk van de drukte van de winkelstraat. In het A1 winkelgebied is de leegstand slechts 6% (bron: Locatus).
• Breda is uitgeroepen tot Beste Binnenstad 2017-2019, vanwege de enorme stappen die gezet zijn om uit de crisis te komen. De uitdaging blijft om bij de top van Nederlandse binnensteden te blijven behoren. Dit betekent ook voor de toekomst blijven vernieuwen en blijven investeren.
• Breda heeft met het ministerie van Economische Zaken de zogenaamde Retaildeal getekend om te werken aan een toekomstbestendig winkellandschap. Landelijke, regionale en lokale partijen slaan de handen ineen om de retail lokaal en regionaal klaar te maken voor de toekomst binnen aantrekkelijke binnensteden.
• Ondanks de positieve ontwikkeling in de detailhandel moet Breda kritisch blijven ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen buiten de bestaande winkelcentra. De focus blijven richten op het verder versterken van kansrijke winkelgebieden  door modernisering en transformatie.

Zorg

• De scheiding tussen wonen en zorg hebben (nog) niet geleid tot de verwachte leegstand in zorgvastgoed. Wel zien we een tendens dat zorgvastgoedeigenaren zoeken naar een meer toekomstbestendige invulling va hun vastgoed waarbij veelal nog wel een invulling voor dezelfde doelgroep gezocht wordt.
• De aandacht gaat uit naar het beschikbaar hebben van voldoende woon-zorgvoorzieningen, goed gespreid over de stad, voor alle doelgroepen.
• Beschikbaarheid van voldoende woonvoorzieningen voor beschermd wonen vraagt specifieke aandacht.

Onderwijs

• Onderwijsinstellingen kiezen steeds vaker voor concentratie en voor een campusmodel. Hierdoor komen er meer gebouwen leeg te staan, danwel krijgen andere functie. Alsook de geleidelijk ingezette krimp van leerlingenaantallen in onderwijs.
• Samen met kinderopvang-, onderwijspartners en overige betrokken partijen in de wijk (zoals sport en cultuur) werken we in Breda toe naar Integrale Kindcentra (IKC) met als ambitie: een doorlopende leerlijn voor kinderen van 0 – 12 jaar waarbij opvang en onderwijs meer geïntegreerd zijn

Gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

• In 2017 is de Visie op vastgoed vastgesteld. Dit heeft onder meer geresulteerd in de vaststelling van een witte, grijze en zwarte lijst. Het vastgoed op de zwarte lijst zal worden afgestoten. Dit proces loopt en over enkele panden vinden thans onderhandelingen met externe partijen plaats.
• In het gebiedsperspectief Havenkwartier is meegenomen dat binnen het gebied Klavers Jansen (inclusief Electron) een creatief cultureel cluster ontwikkeld kan worden. Hierbij wordt gestreefd naar het bestendigen van de huidige culturele functies.

De huidige 26 grondexploitaties zijn samen als geheel flink verbeterd. Vergeleken met een half jaar geleden zijn de resultaten € 4,6 mln gunstiger. De hoofdredenen voor de verbetering zijn:

• De markt is gunstig. Het gaat goed met de verkoop van bouwgrond voor woningen. Ook verkoop van bedrijventerreinen loopt goed, met een hoofdrol voor Rithmeesterpark. Grond wordt sneller verkocht, en vaak voor hogere prijzen dan een jaar geleden werd ingeschat.
• Ondanks de trend van stijgende kostprijzen pakt bouw- en woonrijp maken van te verkopen grond op veel plaatsen toch nog steeds goedkoper uit dan eerder gedacht.
• De rekenrente in grondexploitaties is gedaald, en daar profiteren vooral de exploitaties met negatief saldo sterk van: de factor tijd weegt minder zwaar

Grondexploitaties met een negatief saldo

• Dit zijn 11 van de 23 grondexploitaties. Samen verbeteren ze  (€ 1,7 miljoen), maar blijven negatief.
• De grondexploitaties Bouverijen, Stationskwartier en Rithmeesterpark verbeteren het sterkst.
• De Voorziening Negatieve Planresultaten (VNP) dekt de tekorten van deze 11 exploitaties af. Volgens deze herzieningsronde kan de VNP eind 2017 worden verlaagd van worden met € 0,9 mln. Dat bedrag valt dan vrij.
• Aan het eind van 2017 wordt de grondexploitatie Kloosterkazerne beëindigd. De daarin geprogrammeerde hotelontwikkeling wordt niet meer gerealiseerd. Het negatief resultaat van de grondexploitatie wordt betaald uit de reeds getroffen voorziening VNP, en levert daarom geen nadeel meer op.

Grondexploitaties met positief of neutraal saldo

• Dit zijn 12 van de 23 grondexploitaties. Samen verbeteren ze met € 2,4 miljoen
• Alle positieve grondexploitaties samen (onze ‘verdiencapaciteit’) zijn € 29,1 mln waard.
• Eind 2017 worden de grondexploitatie Douaneterrein afgesloten. Er valt dan € 0,4 mln vrij uit de verdiencapaciteit.
• Eind 2017 wordt tussentijds winst genomen uit zes grondexploitaties. Er valt daardoor € 12,1 mln vrij uit de verdiencapaciteit. Dat is bijna 42% van die verdiencapaciteit.
• Een kanttekening bij de resterende verdiencapaciteit: De Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen is van kracht. Of er ook werkelijk vennootschapsbelasting moet worden betaald is nog niet zeker. Dit ligt ook aan de winsten of verliezen van andere gemeentelijke onderdelen. De berekening van de winst voor de vennootschapsbelasting is ook anders dan die we voor de begroting en de jaarrekening maken.

Meerjarenprognose

• In alle grondexploitaties samen moet nog € 114 miljoen aan opbrengsten en € 50 miljoen aan kosten worden gerealiseerd. De vier grootste projecten; Teteringen, Stationskwartier, Rithmeesterpark en Eikberg bevatten samen 80% van de opbrengsten en 84% van de kosten.
• De verkoopopgave voor woningbouw is nog € 68 miljoen groot. Hiervan moet 67% gerealiseerd worden in de projecten van Teteringen.
• De verkoopopgave voor bedrijfsterrein bedraagt € 34 miljoen. Hiervan moet 60% worden gerealiseerd op Rithmeesterpark.
• De verkoopopgave voor kantoren is met € 6 miljoen relatief gering. De opgave is voor 82% geconcentreerd in het Stationskwartier.

Aantal grondexploitaties

• Het aantal nu actieve grondexploitaties daalt van de huidige 23 naar 5 in 2021. Dit proces voltrekt zich zeer snel, nog versterkt door het aantrekken van de markt.
• In februari 2018 zijn door de raad twee kleine grondexploitaties vastgesteld, Vijverstraat Prinsenbeek en Burgemeester Middelaerlaan Ginneken. Ze maken geen deel uit van de cijfers op peildatum 1-1-2018 in dit hoofdstuk. Ze zijn al wel meegenomen in de grafiek over de ontwikkeling van het aantal actieve grondexploitaties.
• Gemeente heeft geen particuliere kavels voor zelfbouw meer beschikbaar, op een enkele (incourante/grote) restkavel na. Voor collectief particulier opdrachtgeverschap zijn helemaal geen mogelijkheden meer op gemeentegrond. De in 2018 nog geplande verkopen betreffen puur het afhandelen van kavels waarvoor in 2017 al koopovereenkomsten getekend zijn. Zie bij "(collectief) particulier opdrachtgeverschap" in hoofdstuk 2 Wonen
• Ook de sterk aantrekkende vraag die zich manifesteert op onze enige grote bedrijvenlocatie Rithmeesterpark verdient een antwoord. Deze grondexploitatie heeft een looptijd tot 2024, maar inmiddels is al 40% van de uitgeefbare m2 verkocht, in optie of gereserveerd. Zie ook hoofdstuk 3 bij onderdeel bedrijventerreinen.
• Als Breda zelf grond wil blijven uitgeven voor particuliere woningbouw, cpo en bedrijfs- vestigingen moet op korte termijn worden besloten of nieuwe grondexploitaties worden opgestart. Het opstarten van grondexploitaties en bijbehorende ruimtelijke plannen vergt immers de nodige tijd.

Panden en Gronden

• De voorraad panden en gronden neemt in 2017 weer verder af. De verkoop van objecten levert in 2016 een boekwinst op van € 1,0 miljoen.
• Dit jaar neemt de voorraad strategische gronden toe met de aankoop van het een perceel aan de Oude Vest, het voormalige projectbureau van de OV-terminal aan het Stationsplein, de gronden uit de afgesloten grondexploitatie Kloosterkazerne en de interne overdracht van een buitengebruik gesteld pand van ATEA aan de Muizenberglaan
• In 2018 komt het eigendom en beheer van de rechtbank aan de Sluissingel  over naar de gemeente.

• De risico’s van de grondexploitaties en de overige panden en gronden nemen met € 5,4 miljoen af in vergelijking met de jaarrekening 2016.
• De totale risico's zijn becijferd op € 19,2 miljoen. Dit bedrag is opgenomen in het weerstandscapaciiteit van de gemeente.
• De risico’s van het faciliterend grondbeleid zijn voor de voornaamste (meest risicovolle) projecten in beeld gebracht. Ten opzichte van de jaarrekening 2016 zijn deze opgehoogd naar € 6,5 miljoen. De blokkering in het weerstandsvermogen van is hiervoor toereikend.
• Voor de grondexploitaties met een positief resultaat, vormt dit resultaat een extra buffer tegen de risico’s. Met deze buffer wordt in het weerstandsvermogen (vanuit voorzichtigheid) geen rekening gehouden.