Bedrijventerreinen

Beleidsdoelstellingen en opgave
De gemeente Breda wil toe naar een kwantitatief en kwalitatief toereikende ruimtelijke planning van bedrijventerreinen, waardoor enerzijds wordt ingespeeld op economische structuurveranderingen en anderzijds voldoende prikkels worden gegeven voor een zuinig ruimtegebruik en behoud en ontwikkeling van landschappelijke kwaliteiten.

Kwantitatieve opgave

Afsprakenkader Evenwicht Bedrijventerreinenmarkt West Brabant 2016-2026
Op basis van provinciale behoefteramingen bedrijventerreinen is afgesproken in de regio West-Brabant te komen tot een toekomstbestendig regionaal afsprakenkader voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen.
In juni 2017 is het afsprakenkader vastgesteld. Hiermee heeft de regio West-Brabant een forse stap gezet bij het komen tot meer evenwicht op de bedrijventerreinenmarkt.
Het afsprakenkader spitst zich sterk toe op het kwantitatief en kwalitatief in evenwicht brengen van vraag en aanbod op de West-Brabantse bedrijventerreinenmarkt. Daarnaast is het minstens zo belangrijk dat in regionaal verband heldere afspraken worden gemaakt over een meer structurele aanpak van de ontwikkeling van de bedrijventerreinenmarkt. Het gaat dan om een goede monitoring, afspraken over het op de markt brengen van nieuw aanbod en aandacht voor de bestaande voorraad (herstructurering/leegstand). In het afsprakenkader zijn hiervoor aanzetten gegeven. Deze zullen vanaf 2018 nader worden uitgewerkt.

Voor wat betreft de vraag-aanbod verhouding worden twee schaalniveaus onderscheiden: aanbod dat tegemoet komt aan de (boven-)regionale vraag, en aanbod dat is bedoeld om de lokale/subregionale vraag te faciliteren. Voor wat betreft de regionale vraag wordt onderscheid gemaakt tussen terreinen voor zeer grootschalige logistiek (vanaf 5 ha), zware hindercategorie en zogeheten specials. Bij deze laatste categorie is sprake van een zeer specifieke doelgroep, waardoor de reguliere vraag hier niet kan worden gefaciliteerd. Concreet gaat het hierbij om de locaties: Airparc Seppe, Green Chemistry Campus, AFC Nieuw Prinsenland, Business Center Treeport en Aviolanda. Voor de zeer grootschalige logistiek zijn op regionale schaal drie locaties aangewezen: Logistiek Park Moerdijk (LPM), Noordland (Bergen op Zoom) en Borchwerf II (Roosendaal). Bedrijven met een zware hindercategorie kunnen terecht op Zeehaven en Industrieterrein Moerdijk. Bij de lokale/subregionale vraag gaat het om het faciliteren van zogeheten niet-specifieke ruimtevragers. Dit varieert van het lokale MKB tot grootschalige logistiek (kleiner dan 5 ha). Via een verdeelsleutel is de vraag naar locaties binnen deze categorie naar gemeenten toegerekend.
Voor de gemeente Breda gaat het dan om een geprognosticeerde uitbreidingsvraag tot 2026 van in totaliteit 66 ha en eventueel een deel van de sub regionale logistieke vraag (die is in totaal 29,4 ha). Dat betekent dat alle locaties die nu reeds de bestemming bedrijventerrein hebben als zodanig kunnen worden gehandhaafd, en dat Breda daarnaast de opgave heeft een extra locatie te ontwikkelen. Dit betreft Rithmeesterpark fase 2. Andere beoogde bedrijvenlocaties zijn voorlopig op “oranje gezet”, wat betekent dat deze alleen tot ontwikkeling worden gebracht bij gebleken concrete en aantoonbare vraag.
De onderstaande tabel toont voor Breda de plancapaciteit zoals opgenomen in het Afsprakenkader Evenwicht Bedrijventerreinenmarkt West Brabant 2016-20226. De lokale uitbreidingsvraag bedraagt in Breda 66 ha (26,8 ha uitbreidingvraag plus 39,14 ha vervangingsvraag). Hierin kan niet worden voorzien door de huidige plancapaciteit van 45,7 ha (exclusief Rithmeesterpark fase 2).
Bij een ontwikkeling van Rithmeesterpark fase 2 ontstaat er een beter kwantitatief evenwicht, echter dient Breda ook nog een deel van de sub regionale logistieke vraag te accommoderen.
Bron: Afsprakenkader Evenwicht Bedrijventerreinenmarkt West Brabant 2016-20226, RWB 2017
Kwalitatieve opgave

Faciliteren marktvraag staat voorop: vraaggericht ontwikkelen.

We hebben als doel de marktvraag optimaal te faciliteren. Dit betekent dat de West-Brabantse gemeenten die terreinen programmeren waar marktvraag naar is. Daarbij hoort een omslag van aanbodgericht naar vraaggericht ontwikkelen van bedrijventerreinen in West-Brabant. We ontwikkelen nieuwe terreinen pas bij concrete vragen van concrete bedrijven. Vanzelfsprekend kijken we eerst, samen met de initiatiefnemer, of die vraag niet op een bestaand of bouwrijp bedrijventerrein kan worden geaccommodeerd. Pas als dat aantoonbaar niet kan, gaan we over tot ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. Zo hebben we maximaal aandacht voor zorgvuldig ruimtegebruik en het bestaand stedelijk gebied.

Maximaal 100% programmeren zodat goede plannen vraaggericht door kunnen.

Dit betekent dat we op voorhand geen grote oppervlakten bouwrijpe hectares meer ontwikkelen, maar we het wel noodzakelijk vinden dat we snel kunnen leveren aan bedrijven als die concrete vraag er ligt. We onderzoeken, als regiogemeenten en provincie, wat de beste methode is en kijken daarbij ook naar de mogelijkheden die de nieuwe omgevingswet biedt. Het gaat ons niet om het experimenteren zelf maar om het tijdig kunnen inspelen op de vraag van het bedrijfsleven. Daarvoor zoeken we de beste oplossing.
Context 2017 bedrijven

Banen Industrie en Vervoer en Opslag

De Bredaase werkgelegenheid groeide het laatste jaar (april 2016-april 2017) met 2.5% naar 101.902 banen. In dit jaar nam de werkgelegenheid in de sector Vervoer en Opslag af met -4,6 %, de sector Industrie groeide met 1,6%.

Bron: VR, bewerking O&I, april 2017
Het aantal banen in de sector Vervoer en Opslag laat in Breda sinds 2014 een daling zien; van 5.890 banen in 2014 naar 4.933 banen in 2017. Deze sector vertegenwoordigd nu 4,8% van de totale werkgelegenheid. Het aantal vestigingen in deze sector steeg echter van 357 vestigingen in 2014 naar 434 vestigingen in 2017. Dit betekent dat er per bedrijf steeds minder mensen werken; van gemiddeld 16,4 mensen per bedrijf in 2014 naar gemiddeld 11,4 banen per vestiging in 2017.
Het aantal banen in de sector Industrie laat in Breda sinds 2014 een stijging zien; van 6.830 banen in 2014 naar 7.104 banen in 2017. Deze sector vertegenwoordigd nu 7,0% van de totale werkgelegenheid. Het aantal vestigingen in deze sector steeg van 524 vestigingen in 2014 naar 598 vestigingen in 2017. Gemiddeld werken er per vestiging 11,9 mensen.

Opname Regio (DTZ)

De opname van bedrijfsruimten in de regio Breda (inclusief Oosterhout, Etten-Leur, Moerdijk, Roosendaal en Bergenop Zoom) is volgens DTZ in heel 2016 uitgekomen op 371.000 m2. Dit is daling ten opzichte van het jaar 2015 met 4,4% (bron: DTZ, Nederland compleet, 2017).

Opname en aanbod Breda (Dynamis)

In Breda is sinds 2016 sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt. Het opnamevolume is vergeleken met het voorgaande jaar met 13% toegenomen (totaal 103.000 m2) en ligt nu ruim boven het langjarig gemiddelde. Het toenemende aantal transacties is terug te zien in een forse aanboddaling (-27%), per 1 januari 2017 is nog 141.400 vierkante meter bedrijfsruimte beschikbaar voor verkoop of verhuur. De dalende aanbodtrend, die sinds 2013 plaatsvindt, heeft ook in 2016 doorgezet. De marktontwikkelingen resulteren in een marktratio van 73%, wat inhoudt dat er sprake is van krapte op de markt. De ratio ligt ver boven het landelijke gemiddelde van 54%. Waar landelijk vooral de markt voor kleinere bedrijfsruimtes (<1.000 m²) krapper wordt en bij grote panden (>5.000 m²) vaak nog sprake is van een ruime markt, vindt in Breda de krapte plaats over bijna de hele breedte van de markt. Alleen bij panden met een metrage tussen 2.000 tot 5.000 vierkante meter is er kwantitatief geen sprake van krapte (bron: Dynamis Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 2017).

Bron: Dynamis Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 2017

Ontwikkeling leegstand

De leegstand van bedrijfsruimte ligt in Breda al een aantal jaar rond de 13%. Meer dan de helft (57%) van de leegstaande m2 zijn gebouwd in de periode 1950-1989. Veel leegstaande objecten, 61%, betreffen gebouwen met een vloeroppervlakte van <250 m2 bruto. In de onderstaande diagrammen laat de leegstand in m2 naar bouwjaarklassen zien en de leegstaande objecten naar grootteklasse. Veel leegstand is hardnekkig, 41% van de leegstaande meters staat al langer dan 2 jaar leeg (bron: WOZ basisregistratie, 1 januari 2018). Veel van deze structurele leegstaande panden worden niet (meer) op aanbodsites vermeld. Dynamis registreert een aanbod van 141.000 m2 bedrijfsruimte terwijl ruim 365.000 m2 bruto bedrijfsruimte leeg staat. Binnen de Aanpak Leegstand & Transformatie worden deze leegstaande panden, die geen onderdeel meer uitmaken van het (courante) aanbod, onderzocht en worden acties uitgezet.

Programmering bedrijventerreinen

Realisatie bedrijventerrein

De uitgifte van kavels in de gemeente Breda kent een langjarig gemiddelde van 10,07 ha netto per jaar over de periode 1996 tot en met 2017. Wanneer we inzoomen op de periode 2008 tot en met 2017 dan is dit gemiddelde veel lager, namelijk 5,03 ha per jaar. Dit betreft de totale uitgifte, dus zowel op bestaande terreinen als nieuwe terreinen. In de periode voor de economische crisis (1996 tot en met 2007) bedroeg de gemiddelde uitgifte 14,28 ha per jaar. Tijdens de economische crisis (2008-2014) daalde de uitgifte naar een dieptepunt in 2014. Vanaf 2015 is de uitgifte duidelijk aangetrokken, maar het langjarig gemiddelde van ruim 10 ha per jaar wordt niet meer gehaald. De reden hiervan is met name de mismatch tussen vraag en aanbod; Breda brengt geen grote bedrijventerreinen op de markt zoals bijvoorbeeld Hoogeind en Steenakker in het verleden, waardoor moeilijker kan worden ingespeeld op de vraag naar grote kavels. Ook het bestaande aanbod is versnipperd en kent weinig tot geen mogelijkheden om aan de vraag naar grote kavels te voldoen.
In de onderstaande tabel is de jaarlijkse uitgifte van onbebouwde kavels weergegeven, waarbij een onderscheid gemaakt wordt tussen kavels die de gemeente verkocht heeft en die tussen particulieren verkocht zijn.
In totaal is in de periode 2008 tot en met 2017 49,45 ha uitgeven.

Voor de periode 2008-2017 is ook inzichtelijk gemaakt in hoeverre de uitgifte nieuwe kavels betreft (dus waar voorheen geen gebouwen op stonden) of de uitgifte gerealiseerd is op bestaande terreinen (mede als gevolg van herstructurering). In deze periode heeft 62% (30,69 ha netto) van de uitgifte betrekking de heruitgifte van kavels. De uitgifte van nieuwe kavels en uitbreidingskavels (dus kavels waar voorheen geen bedrijfsgebouwen op stonden) bedroeg in totaal 38% van het totaal (18,85 ha).

Mede als gevolg van een beperkt aanbod aan nieuwe courante kavels bestaat in de periode tot 2015 het grootste deel van de uitgifte uit de heruitgifte van kavels op bestaande bedrijventerreinen. Deze tendens komt tegemoet aan de beleidsmatig ingezette wens, en de principes van de Ladder van Duurzame Verstedelijking, om een deel van de vraag te accommoderen op de bestaande bedrijventerreinen.
Dat vanaf 2015 de uitgifte van nieuw terrein weer toeneemt is toe te schrijven het beschikbaar komen van Rithmeesterpark voor de markt.

Kwantitatieve en kwalitatieve plancapaciteit bedrijventerrein Actueel
Voor de periode tot 2026 is de geprognotiseerde vraag in Breda 66 ha. Om deze verwachte uitbreidingsvraag te kunnen accommoderen dient voldoende programma (gemeentelijk en privaat) beschikbaar te zijn. De capaciteit bestaat uit:

nieuwe terreinen, dit zijn terreinen die nu nog niet beschikbaar zijn;
kavels op bestaande terreinen;
strategische reservelocaties.

Nieuwe terreinen
Breda heeft Rithmeesterpark fase II/ ’t Hout (17 ha bruto harde plancapaciteit) als nieuwe werklocatie. Voor dit terrein dient een uitwerkingsplan gemaakt te worden. Deze locatie is reeds bestemd in het bestemmingsplan.

Plancapaciteit op bestaande bedrijventerrein
Op de bestaande bedrijventerreinen is sprake van drie typen uitgiften:

kavels die voor de eerste keer worden uitgegeven;
kavels die nooit bebouwd zijn geweest, maar opnieuw op de markt worden gebracht;
kavels waar de opstallen zijn gesloopt en opnieuw op de markt worden gebracht.

Strategische reservelocatie
De strategische reservelocaties is de locatie Bavel Zuid (57 ha.) De (strategische) reservelocatie is opgenomen in de Structuurvisie 2030 en wordt alleen tot ontwikkeling gebracht, nadat we hierover regionale afspraken hebben gemaakt. De huidige plancapaciteit per 1 januari 2018 op nieuwe en bestaande bedrijventerreinen wordt hieronder verder uitgewerkt en toegelicht. Daarnaast wordt ingegaan op de bedrijventerreinen, zoals deze zijn voorzien binnen de gemeentelijke grondexploitaties.

Totaal terstond uitgeefbaar is 60.8 ha. Dit is met 8 ha gestegen ten opzichte van 2016. Dit wordt veroorzaakt door het beschikbaar komen van bedrijventerrein Breepark.
Totaal niet terstond uitgeefbaar is 39,8 ha. Dit is afgenomen ten opzichte van 2016 met 19 ha. Belangrijkste redenen daarvan zijn het beschikbaar komen van Breepark en het verlagen van de capaciteit van het CSM terrein met -8 ha (ten behoeve van water/groen opgave).

Kwalitatief
Het jaar 2017 heeft een forse toename van de uitgifte van kavels laten zien. Bovendien zijn de reserveringen opgelopen en per 1 januari 2018 rust op 9,04 ha reeds een reservering. Dit betekent dat bijna 25% van de direct uitgeefbare gronden reeds gereserveerd is. Daarnaast zijn veel kavels zoals opgenomen in bovenstaande tabel zogeheten ‘restkavels’. Dit zijn kavels die niet altijd aansluiten bij de wensen van de klant gezien de ligging en omvang van deze kavels. Het afzetten van deze kavels in de markt is daarom niet eenvoudig.
Sinds 2017 zien we de vraag enorm toenemen. Op Rithmeesterpark is inmiddels ca. 40% verkocht, heeft een optie tot koop of een reservering. Gemiddeld verwerkt de afdeling acquisitie zo’n 5 tot 7 zoekvragen per week. De vraag neemt toe en veel vragers kunnen niet geaccommodeerd worden omdat de locatie en/of afmeting van de kavels niet overeenkomt met het aanbod. Er lijkt een toenemende kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod.

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat er in de verschillende deel milieus nog maar weinig kavels beschikbaar zijn. De terreinen die in ha zijn uitgedrukt, kunnen in percelen van verschillende grootte worden uitgegeven. (Middel)grote distributieklanten kunnen terecht op Breepark. Rithmeesterpark is voor dit type klant een te dure locatie. Het hoogwaardiger logistieke segment (Value Added Logistics: Aanvullende diensten die aan een product worden toegevoegd gedurende het logistieke proces, als verpakken, ompakken, labellen, prijzen, assembleren) kan hier wel een plek krijgen. De uitgifte van de woon-werk kavels op Werkdonken is sinds het uitbreken van de crisis volledig stil gevallen. Bezien moet worden of voor deze kavels een andere invulling gezocht moet worden die beter aansluit bij de behoefte. Voor Digit Parc wordt momenteel een nieuw bestemmingsplan opgesteld. De hoogwaardige bestemming wordt omgezet naar het modern gemengde segment.
Het programmatische kwantitatieve en kwalitatieve aanbod aan gronden is krap geworden in Breda. Bovendien is er in de periode 2020-2040 sprake van een extra behoefte aan bedrijventerreinen ten opzichte het huidige areaal in de oostflank van West-Brabant (+165 ha netto) (bron: Bureau Buiten, Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant 2014-2040, 14 oktober 2014). Wat dat voor Breda precies betekent kan nog niet worden ingeschat. Recentelijk is vanuit de Provincie een nieuw traject opgestart om tot nieuwe prognoses te komen voor bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Getracht wordt om nieuwe werklocaties nog meer vraaggericht te gaan ontwikkelen. Voor Breda is het van groot belang om zelf goed helder te krijgen welke werklocaties toekomstbestendig zijn, welke niet en waar eventueel nieuwe werklocaties zouden moeten worden gerealiseerd. Niet alleen de kwantiteit is daarbij van belang, maar in toenemende mate de kwaliteit van de terreinen. Waar liggen de moderne werklocaties van de toekomst en hoe zien die er uit?
Gezien het toenemende uitgiftetempo van Rithmeesterpark, de reeds gereserveerde gronden, de toenemende mismatch tussen vragers en aanbod is het noodzaak fase 2 Ritmeesterpark op te starten en Emer-Zuid nader uit te gaan werken.

Bedrijventerreinen binnen de gemeentelijke grondexploitaties

In de gemeentelijke grondexploitaties is 19,4 hectare bedrijventerrein opgenomen. Naar verwachting zijn vanaf 2020 alleen nog kavels beschikbaar op Rithmeesterpark.