In deze bijlage is aanvullende informatie opgenomen over:

1. Het herzieningsproces van grondexploitaties
2. Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen (VPB)
3. Rekentechnische parameters
4. Winstneming op basis van “Percentage of Completion” (POC)
5. Ontwikkeling negatieve grondexploitaties en VNP
6. Ontwikkeling positieve grondexploitaties (verdiencapaciteit)

1. Herziening Grondexploitaties

De Bredase grondexploitaties worden twee keer per jaar herzien, namelijk per 1 juli en per 1 januari. Tijdens zo’n herziening van een grondexploitatie worden:

1. aannames waar mogelijk vervangen door realisaties;
2. eerder gedane aannames nagelopen op realiteitsgehalte en waar nodig bijgesteld;
3. projectplanningen tegen het licht gehouden en waar nodig bijgesteld.

De herziening van een grondexploitatie leidt door deze aanpassingen tot een gewijzigd en actueel financieel beeld. De herzieningen per 1 januari worden jaarlijks verwerkt in de jaarrekening en – met ingang van deze editie – ook in het MPG. De herzieningen per 1 juli worden jaarlijks verwerkt in de begroting, en in de tweede bestuursrapportage.

2. Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen (VPB)

Met ingang van 1 januari 2016 geldt de wet ‘modernisering vennootschapsbelasting overheidsondernemingen’. Voor Breda betekent het dat de activiteiten vanuit de grondexploitaties vallen onder deze belastingplicht. De omvang van de te betalen vennootschapsbelasting wordt op gemeentelijk niveau bepaald, waarbij verrekening tussen diverse onderdelen plaats kan vinden. Verdere informatie over deze vennootschapsbelastingplicht op totaal gemeentelijk niveau wordt verstrekt via de reguliere planning & controlcyclus.

3. Rekentechnische parameters

In de herzieningen per 1-1-2018 is gerekend met onderstaande parameters:

Rekenrente

Door de wijzigingen in het ‘Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten’ (BBV) is de rente voortaan verplicht gebaseerd op de werkelijke rente over het voor de financiering daadwerkelijk aangetrokken vreemd vermogen. Door toepassing van dit beginsel is de rekenrente in grondexploitaties de afgelopen jaren vrijwel gehalveerd. Van 3,9% in 2015 tot 2,0% in de huidige herzieningsronde. De verwachting is dat de rente bij de eerstvolgende herzieningsronde (halfjaar 2018) op 2,0% zal blijven.
Over alle grexen heen bezien heeft een lagere rente een positief effect op de resultaten. Als de rente in de huidige grexen met 0,5% zou dalen heeft dat op contante waarde een resultaatverbetering van € 0,7 mln tot gevolg. Daarvan zou dan € 0,5 mln toevallen aan de grondexploitaties met negatief resultaat. Die grexen staan “in het rood” en hebben daar minder last van bij een lagere rentestand.

Opbrengstenstijging

Sinds het invallen van de economische crisis in 2008 tot nu is uit voorzichtigheid modelmatig geen rekening gehouden met een jaarlijkse indexatie van de grondopbrengsten. Bij de vorige herzieningsronde (halfjaar 2017) is geconstateerd dat – ondanks stijgende bouwkosten – de grondopbrengsten in onze grondexploitaties toch een positieve trend bleven vertonen.
Daarom is in deze herzieningsronde de parameter opbrengstenstijging in het rekenmodel voor toekomstige jaren vanaf 2019 op 0,5% gezet. Nog steeds voorzichtig, maar gezien de huidige marktomstandigheden en -verwachtingen wel reëel. De parameter staat voor jaarschijf 2018 nog op 0%. Omdat in dit lopende jaar de grondprijzen al worden aangepast aan de nieuwe grondprijzenbrief 2018. Een extra modelmatige ophoging zou dubbel op zijn.
Bij elke volgende herzieningsronde maken we deze afweging opnieuw. De relatief kleine economie van Nederland is immers geen eiland. Geopolitieke aspecten kunnen al snel leiden tot negatieve bijstellingen van de huidige positieve sentimenten.

Kostenstijging

Twee derde deel van alle nog te maken kosten in onze grondexploitaties bestaat uit civieltechnische kosten voor bouw- en woonrijp maken van het plangebied. De bedrijven die deze werkzaamheden voor ons uitvoeren hebben het in de crisisjaren zwaar gehad, met de nodige faillissementen als gevolg. De GWW-sector (grond, weg en waterbouw) krabbelt snel op. Door de stijging van de woningbouwproductie, maar ook door de verbeterde markt voor werkzaamheden aan wegen en andere infrastructuur, groeien de orderportefeuilles.
Deze ontwikkeling geeft onmiskenbaar een opwaartse druk op de prijsontwikkeling. Het is momenteel nog niet zo dat aanbestedingen van civieltechnische werkzaamheden structureel hoger uitvallen dan de besteksramingen die ons ingenieursbureau SIB voor elke aanbesteding opstelt.
Toch is – wederom vanuit het oogpunt van voorzichtigheid – de parameter kostenstijging in ons rekenmodel verhoogd van 2,5% naar 3% per jaar. Dat biedt binnen de grondexploitatie de mogelijkheid om budgetten voor bouw- en woonrijp maken extra te indexeren (te verhogen). Zodat er voldoende geld is om werkzaamheden die de komende jaren moeten gebeuren ook te laten uitvoeren tegen marktconforme condities.

4. Winstneming op basis van “Percentage of Completion” (POC)

De manier waarop in grondexploitaties tussentijds winst moet worden genomen is beschreven in het

‘Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten’ (BBV). Eind 2017 is de (verplichte!) interpretatie van deze regels aangescherpt. Winstnemen volgt voortaan het principe “Percentage of Completion” POC. Het betekent dat wanneer de werkzaamheden in een grondexploitatie voor xx% zijn afgerond de winst – indien die er is uiteraard – voor datzelfde percentage genomen moet zijn.
Een kort rekenvoorbeeld: stel in een grondexploitatie is 50% van de kosten gemaakt, is 30% van de opbrengsten verdiend, en bedraagt de winst op contante waarde € 1.000.000. De grex is dan afgerond voor 0,5 x 0,3 = 15%. Winstneming: 15% van € 1.000.000 = € 150.000.
Op grond van dit nieuwe principe bedraagt de tussentijdse winstneming in onze grexen aan het einde van 2017 in totaal € 12 mln. Op grond van de oude systematiek zoals opgenomen in onze nota Grondbeleid zouden we wat minder (€ 8 mln) tussentijds aan winst nemen. Oorzaak voor het verschil van € 4 miljoen ligt voor de helft in twee grondexploitaties, waar we nu winst nemen terwijl we het “vroeger” nog net niet zouden doen. De andere helft wordt veroorzaakt doordat winstnemingen op plaatsen waar we het “vroeger” ook al zouden doen, nu iets hoger uitvallen. De conclusie is daarmee dat we voortaan in onze grondexploitaties wat eerder en/of wat meer tussentijds aan winst moeten nemen dan we tot op heden gewend waren te doen. Winstnemen op de ene of op de andere manier is overigens geen keuze. Winstnemen via POC is nu een verplichting.

5. Ontwikkeling negatieve grondexploitaties en voorziening (VNP)

Ontwikkeling negatieve grondexploitaties

De 11 negatieve grondexploitaties staan eind 2017 samen € 41,4 mln in het rood. Dat is in vergelijking met een jaar geleden € 1,7 mln gunstiger. De grootste mutaties:

1. Bouverijen verbetert met € 1,6 mln. De grondexploitatie profiteert van hogere behaalde grondopbrengsten bij projectmatige woningbouw dan eerder geraamd. Verder heeft deze grondexploitatie, met negatief saldo en een lange restlooptijd, veel baat bij de gedaalde rekenrente. Wel lopen de plankosten wat op, als gevolg van de stijgende uurtarieven in onze organisatie.
2. Stationskwartier verbetert met € 0,8 mln. Een gevolg van de lagere rekenrente, en van kosten voor bouw- en woonrijp maken die lager uitvallen dan een jaar geleden werd geraamd.
3. Rithmeesterpark verbetert met € 0,4 mln. Deze grondexploitatie profiteert met name sterk van de gedaalde rekenrente.
4. Kloosterkazerne verslechtert met € 1,3 mln. Deze grondexploitatie ging uit van de realisatie van een hotelontwikkeling. Een plan ontwikkelen in lijn met eisen van de nieuwe hotelvisie uit 2017 wordt echter niet meer realistisch geacht. Daarom wordt de geprognotiseerde opbrengst van die hotelontwikkeling geschrapt, en vervangen door een (lagere) taxatie.

Ontwikkeling VNP

Negatieve saldi van grondexploitaties worden afgedekt door de Voorziening Negatieve Planresultaten (VNP). Uit die voorziening worden jaarlijks de tekorten van negatieve grondexploitaties betaald die het eind van hun looptijd bereiken. De omvang van VNP bedraagt eind 2017 in totaal €41,4 mln. De VNP ligt € 0,9 mln lager dan een jaar geleden. Dat bedrag valt vrij.
Hierboven is beschreven dat de negatieve grondexploitaties samen € 1,7 mln verbeteren. De VNP kan niet met eenzelfde bedrag worden verlaagd. Oorzaak daarvan is dat de voorziening een jaar geleden, bij de jaarrekening 2016, al met € 0,8 mln is verlaagd. Omdat volgens het BBV de hoogte van de voorziening negatieve planresultaten (VNP) met een lager rentepercentage moest worden berekend dan de rekenrente in onze grondexploitaties op dat moment. Dit jaar is onze rekenrente exact gelijk aan het vaste BBV discontopercentage (2%), en leveren beide rekenmethodes zoals de tabel toont hetzelfde resultaat op.

Aan het eind van 2017 wordt één negatieve grondexploitatie afgesloten:

1. Kloosterkazerne. Zoals hierboven beschreven is de hotelontwikkeling op deze locatie gestaakt. De huidige grondexploitatie wordt daarom geliquideerd. Het tekort van € 2,9 miljoen wordt betaald uit de voorziening negatieve planresultaten en heeft geen gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2017. Zodra er nieuwe plannen voor Kloosterkazerne zijn worden die aan de raad voorgelegd, samen met een nieuwe grondexploitatie.

Na dit beroep op de VNP bedraagt de stand van de voorziening per 1-1-2018: € 38,5 mln.

6. Ontwikkeling positieve grondexploitaties en verdiencapaciteit

Ontwikkeling positieve grondexploitaties

De tabel laat zien dat alle 12 positieve grondexploitaties samen aan het eind van het jaar € 29,1 mln waard zijn. Dat is in vergelijking met een jaar geleden € 2,4 mln gunstiger. De grootste mutaties:

1. Haenen-Zuid verbetert met € 0,7 mln. De grondexploitatie profiteert van hogere behaalde opbrengsten voor projectmatige woningbouw dan eerder geraamd. Verder is er een klein rentevoordeel door de gedaalde rekenrente.
2. Heilaar Noord verbetert met € 0,5 mln. Een gevolg van hogere prijzen voor het bedrijventerrein in deze grondexploitatie.
3. Roosberg verbetert met € 0,4 mln. Door hogere grondopbrengsten, en door de vrijval van budgetten voor bouw- en woonrijp maken die niet meer nodig zijn.
4. Verzamelcomplex Bedrijventerrein verbetert met € 0,3 mln. Een gevolg van (in de nieuwe grondprijsbrief) verhoogde prijzen voor de bedrijfskavels in deze grondexploitatie, en door verwerking van een taxatie voor een kantorenplot.

Ontwikkeling Verdiencapaciteit

De verdiencapaciteit in de positieve grondexploitaties bedraagt volgens de laatste herzieningen nog € 29,1 mln op contante waarde. Dat bedrag komt deels al vrij aan het eind van 2017:
•   €   0,4 mln door de liquidatie van de positieve grondexploitatie Douaneterrein;

•   € 12,1 mln door tussentijdse winstnemingen volgens het principe “Percentage of Completion” dat elders in deze verdiepingsbijlage kort is uitgelegd. In welke zes grondexploitaties winst wordt genomen is af te lezen in de tabel.

Met deze liquidatie en tussentijdse winstnemingen komt eind 2017 al 42,8% van de verdiencapaciteit vrij. Dat betekent dat voor de komende jaren nog 57,2% (€ 16,6 mln op contante waarde) resteert.