Beleidsdoelstellingen en opgave kantoren
De gemeente Breda wil toe naar een kwantitatief en kwalitatief toereikende ruimtelijke planning (vraag/aanbod) van kantoorlocaties, waardoor enerzijds wordt ingespeeld op economische structuurveranderingen en anderzijds voldoende prikkels worden gegeven voor een duurzame stedelijke ontwikkeling. Om deze hoofddoelstelling te operationaliseren en op termijn in Breda tot een gezonde kantorenmarkt te komen, zijn drie strategische opgaven geformuleerd:

• Opbouwen van een actuele en duurzame kantorenportfolio;
• Opschonen van niet toekomstbestendige plancapaciteit en bestemmingsplanruimte;
• Voorkomen en terugdringen van leegstand.

Uit de regionale kantorenvisie (bron: Naar een gezonde kantorenmarkt voor West-Brabant, Stec 2015) blijkt dat er in Breda nog een vraag bestaat naar ca. 154.100 m2 vvo kantoorruimte in de periode vanaf heden (1 jan 2018) tot 2030 (NB. daarbij is de uitgifte van 2015 t/m heden reeds verrekend). Daarbij wordt daarbij geconstateerd dat sprake is van een overaanbod aan kantoor-m2 en een bovengemiddelde leegstand, waarvan bovendien een aanzienlijk deel incourant is. De leegstand is het grootst op locaties aan de uitvalswegen, waar het gaat om grotere kantoorpanden met weinig mogelijkheden voor een eigen identiteit en in gebieden met weinig uitstraling.
Naast het schrappen van bestemmingsplancapaciteit (In totaal is er per 1 januari 2018 al zo’n 1,8 miljoen m² bvo geschrapt) moeten er ook harde kantoormeters uit de kantorenvoorraad worden gehaald. Ook is de aanwezige harde plancapaciteit groter dan marktvraag. Al met al concluderen we dat Breda naast te veel planmeters, ook beschikt over te veel planlocaties.

Kwantitatieve opgave
In de periode tot 2030 kent Breda een vraagomvang van circa 154.000 m2. Hiervan bestaat 75% uit de vervanging van verouderde incourante panden (vervangingsvraag). De tendens van de laatste jaren dat kantoorgebruikers bij een verhuizing panden betrekken van 50 à 70% van de grootte van de achtergelaten panden laat zien dat de vraagomvang nog bijna uitsluitend een vervangingsvraag is. Gebruikers in bestaande panden geven ook aan ca 30% tot 50% overmaat aan ruimte te hebben.

Breda wil in 2030 het niveau van frictieleegstand bereiken op de kantorenmarkt. Dit is 5% van de voorraad. In de huidig situatie betekent dit het terugdringen van de leegstand van 140.000 m2 naar circa 40.000 m2. Dit kan deels gerealiseerd worden door het vinden van nieuwe kantoorgebruikers voor het courante deel van de leegstaande voorraad. Maar voor het grootse deel zal gezocht moeten worden naar  transformatie van deze leegstaande panden naar andere functies of sloop.
Daarnaast zal het deel van vraag  dat buiten de bestaande voorraad wordt gerealiseerd (nieuwbouw, of in panden die nu een andere functie hebben) eveneens aan de huidige voorraad moeten worden onttrokken.

Kwalitatieve opgave
De kantorenmarkt kent een grote diversiteit aan gebruikers. De eisen die zij aan huisvesting stellen kunnen sterk verschillend zijn; bijvoorbeeld wat betreft: grootte, concept, architectuur en locatievoorkeuren. Niet alleen het bedrijf zelf stelt eisen,  maar in toename mate drukken ook werknemers hun stempel op de kwaliteitseisen die gesteld worden aan het gebouw en de omgeving. De battle-for-talent versterkt deze tendens waarbij het vestigingsmilieu van de gehele stad hoogwaardig dient te zijn.
Bij de (her)ontwikkeling van locaties moet met name gestuurd worden op de kwaliteit ervan. Kwalitatief hoogwaardige kantoorlocaties zijn daarmee een randvoorwaarde voor het versterken van het vestigingsklimaat van Breda. Maar ook vanuit de optiek van duurzaamheid en verantwoord gebruik van schaarse ruimte is de ontwikkeling van de juiste kwaliteit op de juiste locatie van belang. Meer dan ooit denkt Breda daarom vanuit milieus en vanuit het oogpunt van de eindgebruiker. De vraag in Breda concentreert zich met name in het centrum/station en langs de snelwegen A16/A27. In de onderstaande tabel staat de verdeling van de vraag naar kantoortypologieën.

Bron:  Stec Groep, Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant, 22 mei 2015.
Context 2015 kantoren

Kantoorbanen Regio Breda (DTZ)
Het aantal kantoorbanen laat in de regio (inclusief Oosterhout, Etten-Leur, Moerdijk, Roosendaal en Bergenop Zoom) een lichte afname zien. In 2015 is sprake van een lichte afname van 0,6% naar 55.700 banen. Dit is de helft van de afname van het aantal banen van het jaar ervoor. In 2016 is de afname ten opzichte van 2015 0,1% naar 55.000 kantoorbanenbanen in de regio (Bron: DTZ, Nederland compleet, 2017 en 2018).

Opname Regio (DTZ)
De opname van kantoorruimten in de regio Breda (inclusief Oosterhout, Etten-Leur, Moerdijk, Roosendaal en Bergen op Zoom) is volgens DTZ in heel 2016 uitgekomen op 43.000 m2. Dit is een stijging ten opzichte van het jaar 2015 met 155%. De opname in 2017 daalde t.o.v. 2016 daalde met maar liefst 67%  naar 14.000 m2 (bron: DTZ, Nederland compleet, 2017 en 2018).

Aanbod en opname Breda (Dynamis)
De kantorenmarkt van Breda heeft zich in 2017 redelijk ontwikkeld. Het beschikbare marktaanbod kende
in 2017 een sterke daling en daalde voor het eerst sinds 2011 weer onder de 100.000 m2. Op 1 januari 2018 staat er nog 98.050 m2 kantoorruimte te huur of te koop in Breda.  De stevige daling is echter niet het gevolg van een sterke effectieve opname op de gebruikersmarkt van Breda. De daling is ingezet doordat bij verschillende kantoorpanden het initiatief is genomen om deze te transformeren, m.a.w. deze kantoormeters zijn uit de markt gehaald. Daarnaast zijn enkele kantoren op dit moment niet op de markt beschikbaar, omdat deze een upgrade ondergaan waardoor deze onder betere condities binnenkort weer op de markt beschikbaar komen. Naar verwachting zal de daling van het aanbod slechts van korte duur zijn. Naast het feit dat er nog enkele kantoorgebruikers in de nabije toekomst meer kantoorruimte gaan achterlaten, dan dat men gaat opnemen, zal er ook weer worden gestart met enkele nieuwbouwprojecten (o.a. 5 Tracks). Gelet op de sterkere verschuiving van de vraag naar centrumlocaties ligt deze uitbreiding van de voorraad ook in de rede, echter zal er ook een gedegen plan moeten liggen voor de meer incourante voorraad op de werklocaties zonder mogelijkheid voor alternatieve aanwending van transformatie.

In tegenstelling tot het centrum is zichtbaar dat het aanbod juist blijft toenemen aan de radialen/ snelweg milieus A27 zijde (Moleneind, Heerbaan)  en A16 zijde (Westerhage). De leegstand concentreert zich zodoende op enkele plekken in de stad. Veel van deze kantoorpanden voldoen minder aan de vraag, waardoor een investering noodzakelijk is. Het gaat veelal om kantoren met een metrage groter dan 2.000 m2 zonder centrale voorzieningen en een matige afwerking, achterblijvend energielabel terwijl de vraag zich juist uit bij kantoren met ‘shared services’  en een moderne eigentijdse uitstraling. (Bron: Dynamis Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2017)

Bron: Dynamis Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2017
In 2017 lag het opnamevolume 17% lager dan een jaar daarvoor. In totaal kwam het opnamevolume uit op 27.800 m2. De daling van het totale transactievolume is grotendeels te verklaren doordat er afgelopen jaar nagenoeg geen transacties zijn genoteerd, waarbij een metrage groter dan 1.000 m2 mee gemoeid was. De verschuivingen op de markt betroffen dan ook vooral kantoorgebruikers die kunnen worden aangemerkt als midden en kleinbedrijven. Deze partijen zijn vooral op zoek naar een nieuwe huisvesting (300 – 600 m2) die een betere kwaliteit hebben of betere ligging hebben ten aanzien van voorzieningen.

Opvallend is dat in tegenstelling tot veel andere regio’s in Breda nog steeds sprake is van een negatieve effectieve opname. Dit houdt in dat veel kantoorgebruikers nog steeds meer kantoorruimte achterlaten ten aanzien van wat men opneemt op de markt. Alleen kleine ondernemingen die een zoekvraag hebben van onder de 300 m2, huren vaak groter aan ten aanzien van wat er gemiddeld per werknemer wordt aangehuurd. Dit doen ze met de voornaamste reden om een mogelijke groei van het bedrijf te kunnen faciliteren. Verder valt op dat de vraag zich niet alleen concentreert in het centrum van de stad. De opnames zijn sterk versnipperd over de stad, veel huurders hebben een beperkt huisvestingsbudget, waardoor men, deels vanuit noodzaak, uitwijkt naar andere locaties dan het centrum of Breda Zuid. Kwaliteit is daarmee ondergeschikt aan de prijs in combinatie met een open structuur van het kantoorpand. (Bron: Dynamis Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2017)

Ontwikkeling leegstand
De leegstand neemt voor het eerst in jaren af. De jarenlange leegstand van ca. 155.000 netto kantoorruimte is per 1 januari 2018 gedaald naar 140.000 m2.  (Bon: WOZ basisregistratie, 1 januari  2018). De procentuele leegstand is hiermee teruggelopen van 20% naar 18%. De verminderde leegstand is niet toe te schrijven aan meer opname van leegstaande panden maar door het uit de markt halen van leegstaande kantoren en deze te transformeren (Markendaalseweg, Tramsingel).
De onderstaande diagrammen laten de leegstand in m2 naar bouwjaarklassen zien en de leegstaande objecten naar grootteklasse. Veel leegstand is hardnekkig, 39% van de leegstaande meters staat al langer dan 2 jaar leeg (bron: WOZ basisregistratie, 1 januari 2018).
   
De leegstand in Breda zal alleen verder af nemen door actief kantoorpanden uit de markt te nemen of grondig te renoveren. De verwachte economische groei alleen en de ontwikkeling van de beroepsbevolking, is onvoldoende om de kantorenleegstand terug te dringen. Immers er zijn in Breda niet meer meters nodig; de vraag is een vervangingsvraag. De harde plancapaciteit is sinds het in werking treden van de Kantorennota, drastisch aangepakt en de zachte plancapaciteit is geheel weggesaneerd. Toch moeten er op dit gebied nog grote slagen worden gemaakt. Met name in een nieuw bestemmingsplan voor de Claudius Prinsenlaan zal veel bestemmingsplancapaciteit geschrapt worden. Bij de Thes locatie (Via Breda) worden kantoormeters geschrapt en omgezet naar wonen. In 2018 wordt de ontwikkel en realisatie strategie van Via Breda geactualiseerd en zullen de hierin opgenomen kantoormeters onder de loep worden genomen.

Programmering kantoren
Realisatie kantoren
In 2015 is geen kantoorvolume toegevoegd in de vorm van nieuwbouw. In 2016 zijn de kantoren in het station opgeleverd (Gravinnen van Nassauboulevard) en werd voor  het eerst in jaren een substantiële hoeveelheid nieuwbouwkantoren gerealiseerd (21.500 m² BVO).  Ook afgelopen jaar is er geen nieuwe toevoeging aan de kantorenvoorraad gedaan. In 2018 wordt de rechtbank opgeleverd (35.000 m2 BVO).
Ondanks dat er dit jaar een aantal panden uit de markt is genomen is de totale  kantorenvoorraad zoals deze in WOZ basisadministratie geadministreerd het laatste jaar gelijk is gebleven.
Kwantitatieve plancapaciteit kantoren
De harde plancapaciteit in bestemmingsplannen is per 1 januari 2018 met 382.100 m² nog steeds omvangrijk.

Tot 2018 is 1,8 miljoen m² weg bestemd. Van nog eens 27.500 m²  wordt komende periode afscheid genomen (het betreft: Digit Parc, Thes). De ‘restcapaciteit’ is met name gericht op de projecten binnen Via Breda en de projecten binnen de A16-zone. Deze nieuwbouwprojecten moeten voorzien in een deel van de kwalitatieve vraag. De capaciteit aan de oostzijde van Breda wordt (vrijwel) geheel geschrapt. Dit is in lijn met de keuzes die in de Structuurvisie 2030 zijn gemaakt.

Met een nieuw bestemmingsplan voor de Claudius Prinsenlaan kan een grote reductie worden bewerkstelligd (ca. 127.000 m2).  Daarnaast is een groot aantal meters opgenomen in bestemmingsplannen waarbij de gronden in bezit zijn van de gemeente. Deze locaties zijn afgewaardeerd. Zodra nieuwe invullingen voor deze locaties zijn gevonden kan de plancapaciteit uit de bestemmingsplannen worden geschrapt. Ook op de locaties die met ‘PM’ zijn aangegeven kan verdere reductie aan de orde komen, zoals bijvoorbeeld de locatie Nac stadion.
Kantoren binnen de gemeentelijke grondexploitatie
Binnen de gemeentelijke grondexploitaties zijn nog vier locaties opgenomen waar kantoren zijn voorzien, namelijk in het Stationskwartier, Rithmeesterpark en binnen het verzamelcomplex bedrijventerrein de locaties Triple O en Steenakker Zuid. De gronden binnen het Rithmeesterpark bieden de mogelijkheid om bedrijven in combinatie met kantoren te realiseren, ofwel ze hebben een dubbele bestemming. In de bijbehorende grondexploitatie zijn deze gronden en bijbehorende opbrengsten als bedrijventerrein opgenomen. Het kantorenaandeel is dan ook niet in de onderstaande grafiek opgenomen.