De gemeentelijke grondexploitaties zijn op peildatum 1 januari 2018 herzien. De nieuwe cijfers worden gebruikt in dit MPG en in de jaarrekening over 2017. Dit hoofdstuk bespreekt:

Wijzigingen in de regelgeving over grondexploitaties
Rekentechnische uitgangspunten

De resultaten van de herzieningen:

1. Hoe staan onze 23 grondexploitaties er voor op hoofdlijnen?
2. Hoe ontwikkelen de 11 negatieve grondexploitaties zich?
3. Hoe ontwikkelen de 12 positieve grondexploitaties zich?

Meerjarenprognose:

1. Kosten en Opbrengsten in de komende jaren
2. Opbrengsten per opbrengstcategorie
3. Ontwikkeling van het aantal grondexploitaties

De voorraad panden en gronden die nog niet tot een grondexploitatie behoren

Wijzigingen in regelgeving rond grondexploitatie

Ten opzichte van het MPG 2016 zijn er geen majeure wijzigingen in de regelgeving rondom grondexploitatie, die vast ligt in het ‘Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten’ (BBV). Wel is eind 2017 de interpretatie van de regels rondom tussentijdse winstneming aangescherpt. Dat betekent dat we in onze grondexploitaties wat eerder en/of wat meer tussentijds aan winst moeten nemen dan we gewend waren te doen. In de verdiepingsbijlage wordt dit kort uitgelegd. Winstnemen op deze manier is overigens geen keuze, maar een verplichting.

De ‘Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen’ is van kracht vanaf 1 januari 2016. Over de positieve resultaten zullen we de komende jaren vennootschapsbelasting moeten betalen. Hoeveel dat daadwerkelijk wordt, is ook afhankelijk van de resultaten van andere gemeentelijke afdelingen. Meer informatie over Vpb is te vinden in de verdiepingsbijlage Grondexploitatie. De totale fiscale positie wordt toegelicht in de jaarrekening.

Rekentechnische uitgangspunten

Een grondexploitatie heeft een looptijd van meerdere jaren. Om met de factor tijd rekening te houden in de berekeningen kent een grondexploitatie drie zogenaamde ‘rekentechnische parameters’:

1. het percentage rekenrente: dit is gedaald van 2,75% naar 2,0%;
2. het percentage opbrengstenstijging: blijft in 2018 op 0%, voor de jaren daarna bedraagt het 0,5%;
3. het percentage kostenstijging: dat is verhoogd van 2,5% naar 3,0%.

Meer informatie over de rekentechnische parameters in de verdiepingsbijlage Grondexploitatie.

De resultaten van de herzieningen

Hoe staan onze 23 grondexploitaties er voor op hoofdlijnen?
Onze grondexploitaties zijn flink verbeterd. Vergeleken met een jaar geleden (jaarrekening 2016) zijn de resultaten voor alle grondexploitaties (met positief én met negatief saldo) samen € 4,1 mln gunstiger. De hoofdredenen voor de verbetering zijn:

1. De markt is gunstig. Het gaat goed met de verkoop van bouwgrond voor woningen. Ook verkoop van bedrijventerreinen loopt goed, met een hoofdrol voor Rithmeesterpark. Grond wordt sneller verkocht, en vaak voor hogere prijzen dan een jaar geleden werd ingeschat.
2. Ondanks de trend van stijgende kostprijzen pakt bouw- en woonrijp maken van te verkopen grond op veel plaatsen toch nog steeds goedkoper uit dan eerder gedacht.
3. De rekenrente in grondexploitaties is gedaald, en daar profiteren vooral de exploitaties met negatief saldo sterk van: de factor tijd weegt minder zwaar.

We bespreken de resultaten hierna in twee delen. Eerst de grondexploitaties met een negatief resultaat. Die vormen samen de omvang van de ‘Voorziening voor Negatieve Planresultaten’ (VNP). Daarna volgen de grondexploitaties met een positief resultaat, die samen de ‘verdien- capaciteit’ vormen. Deze wijze van bespreking is dezelfde als in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

Hoe ontwikkelen de 11 negatieve grondexploitaties zich?

11 van de 26 actieve grondexploitaties hebben een financieel negatief resultaat. Volgens de regels moeten hiervoor voorzieningen worden gevormd (er wordt geld gereserveerd voor het tekort). Het totaal van deze voorzieningen noemen we de ‘Voorziening Negatieve Planresulta- ten’ (VNP). Die dekt de verliezen af. Hoe kleiner deze VNP kan zijn, hoe beter het is.

De ontwikkeling van de 11 negatieve grondexploitaties is gunstig:

1. Samen verbeteren ze (€ 1,7 mln), maar ze blijven negatief.
2. De grondexploitaties Bouverijen,  Stationskwartier  en Rithmeesterpark verbeteren het sterkst.
3. De VNP kan volgens deze herzieningen eind 2017 worden verlaagd met € 0,9 mln. Dat bedrag valt dan vrij.
4. Aan het eind van 2017 wordt de grondexploitatie Kloosterkazerne beëindigd. De daarin geprogrammeerde hotelontwikkeling wordt niet meer gerealiseerd. Het negatief resultaat van de grondexploitatie wordt betaald uit de reeds getroffen voorziening VNP, en levert daarom geen nadeel meer op.

Meer informatie over de VNP en de grootste mutaties staat in de verdiepingsbijlage Grondexploitatie.

Hoe ontwikkelen de 12 positieve grondexploitaties zich?

12 van de 23 actieve grondexploitaties hebben een positief resultaat. Deze toekomstige positieve planresultaten vormen de ‘verdiencapaciteit’. Het geld moet – zoals de naam aangeeft – eerst daadwerkelijk worden verdiend. Het financieel resultaat uit positieve grondexploitaties kan op twee manieren vrijkomen:

1. Wanneer een grondexploitatie aan het eind van de looptijd wordt afgesloten;
2. of eventueel bij een tussentijdse winstneming.

De ontwikkeling van de 12 positieve grondexploitaties:

1. Samen verbeteren ze met € 2,4 mln.
2. Alle positieve grondexploitaties samen (onze ‘verdiencapaciteit’) zijn nu € 29,1 mln waard. Dat geld komt deels per 1-1-2018, en deels de komende jaren vrij. Via tussentijdse winstnemingen en door vrijval van resultaten bij liquidatie van grexen.
3. Eind 2017 worden de grondexploitatie Douaneterrein afgesloten. Er valt dan € 0,4 mln vrij uit de verdiencapaciteit.
4. Eind 2017 wordt tussentijds winst genomen uit zes grondexploitaties. Er valt daardoor € 12,1 mln vrij uit de verdiencapaciteit. Dat is bijna 42% van die verdiencapaciteit.
5. Een kanttekening bij de resterende verdiencapaciteit: De Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen is van kracht. Of er ook werkelijk vennootschapsbelasting moet worden betaald is nog niet zeker. Dit ligt ook aan de winsten of verliezen van andere gemeentelijke onderdelen. De berekening van de winst voor de vennootschapsbelasting is ook anders dan die we voor de begroting en de jaarrekening maken.

Meer informatie over de Verdiencapaciteit en de grootste mutaties staat in de verdiepings- bijlage Grondexploitatie.

Meerjarenprognose

Kosten en Opbrengsten in de komende jaren

1. Alle grondexploitaties samen bevatten vanaf 1-1-2018 nog € 114 mln aan opbrengsten en € 50 mln aan kosten.
2. In de vier grootste projecten Teteringen, Stationskwartier, Rithmeesterpark en Eikberg zit samen 80% van de opbrengsten en 84% van de kosten.
3. Alle 'kleine' projecten samen bevatten € 22 mln aan opbrengsten en € 8 mln aan kosten.
4. De financiële impact van de grondexploitatie Stationskwartier is aan de kostenkant veel lager dan in het vorig MPG. Bij de jaarrekening 2016 zijn de bovenplanse investeringen uit deze grondexploitatie gehaald, en afgedekt door een apart investeringskrediet. Die investeringen zijn daarom niet meer zichtbaar in de grafiek over kosten en opbrengsten in grondexploitaties.

Kosten en opbrengsten komende jaren

Opbrengsten per opbrengstcategorie

Sturing op het daadwerkelijk binnenhalen van opbrengsten is van groot belang om onze grondexploitatieresultaten op peil te houden. Waar liggen de grootste verkoopopgaven?

1. De verkoopopgave voor woningbouw is nog € 68 miljoen groot. Hiervan moet 67% (€ 45 mln) gerealiseerd worden in de projecten van Teteringen.
2. De verkoopopgave voor bedrijfsterrein bedraagt € 34 miljoen. Hiervan ligt 60% (€ 21 mln)op Rithmeesterpark.
3. De verkoopopgave voor kantoren is met € 6 miljoen relatief gering. De opgave is voor 82% (€ 5 mln) geconcentreerd in het Stationskwartier.

Uitsplitsing opbrengstcategorieën in € miljoenen

Ontwikkeling van het aantal grondexploitaties:

1. Het aantal nu actieve grondexploitaties daalt van de huidige 21 op 1-1-2018 naar 5 stuks in 2021. Dit proces voltrekt zich zeer snel, nog versterkt door de uitstekende marktomstandigheden.
2. In februari 2018 zijn door de raad twee kleine grondexploitaties vastgesteld, Vijverstraat Prinsenbeek en Burgemeester Middelaerlaan Ginneken. Ze maken geen deel uit van de cijfers op peildatum 1-1-2018 in dit hoofdstuk. Ze zijn al wel meegenomen in de grafiek over de ontwikkeling van het aantal actieve grondexploitaties.
3. Door het sterk dalend aantal grexen wordt de directe regie op de ruimtelijke en programmatische ontwikkeling van Breda minder.
4. Gemeente heeft geen particuliere kavels voor zelfbouw meer beschikbaar, op een enkele verdwaalde restkavel na. Voor collectief particulier opdrachtgeverschap zijn helemaal geen mogelijkheden meer op gemeentegrond. De in 2018 nog geplande verkopen betreffen puur het afhandelen van kavels waarvoor in 2017 al koopovereenkomsten getekend zijn. Zie bij "(collectief) particulier opdrachtgeverschap" in hoofdstuk 2 Wonen.
5. Ook de sterk aantrekkende vraag die zich manifesteert op onze enige grote bedrijvenlocatie Rithmeesterpark verdient een antwoord. Deze grondexploitatie heeft een looptijd tot 2024, maar inmiddels is al 40% van de uitgeefbare m2 verkocht, in optie of gereserveerd. Zie ook hoofdstuk 3 bij onderdeel bedrijventerreinen.
6. Als Breda zelf grond wil blijven uitgeven voor particuliere woningbouw, cpo en bedrijfs- vestigingen moet op korte termijn worden besloten of nieuwe grondexploitaties worden opgestart. Het opstarten van grondexploitaties en bijbehorende ruimtelijke plannen vergt immers de nodige tijd.
7. Het opstarten van nieuwe grondexploitaties op specifieke locaties, gecombineerd met adequaat risicomanagement, past geheel binnen de kaders van de vigerende nota Grondbeleid 2014 (pag 18).

Aantal actieve grondexploitaties

De voorraad gronden en panden bevat alle bezittingen van het Grondbedrijf die niet in in de grondexploitaties zijn ondergebracht. De totale boekwaarde is in 2017 met € 2,9 miljoen afgenomen en bedraagt per 31 december 2017 € 41,9 miljoen.

De strategische bezittingen bevatten de objecten die behoren bij locaties die in de Structuur- visie Breda 2030 zijn benoemd en locaties die vanwege de ligging als strategisch gezien kunnen worden. Deze objecten worden niet hoger gewaardeerd dan de huidige marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is, dan wordt hiervoor een voorziening (duurzame waardevermindering) getroffen. In de af te stoten objecten zijn de bezittingen opgenomen die reeds ontwikkeld zijn of nog in ontwikkeling bij derden. Hierin zijn ook de objecten opgenomen waarvan de ontwikkelingen zijn stopgezet en die weer verkocht zullen worden in de huidige staat.

Strategische  voorraad

Het grootste deel van de boekwaarde van de strategische voorraad bestaat uit de objecten in het Havenkwartier. Daarnaast is hier het voormalig belastingkantoor in ondergebracht  (onderdeel is van de ontwikkeling van de Gasthuisvelden). De overige objecten betreffen de agrarische percelen en verspreidliggende percelen in de stad, waaronder de agrarische ruilgronden. De objecten zijn getoetst aan de huidige bestemming en de daarbij behorende marktwaarde. Op de gebouwen wordt jaarlijks afgeschreven waardoor de boekwaarde jaarlijks afneemt. De marktwaarde van de objecten wordt jaarlijks getoetst en als deze lager is dan de boekwaarde wordt een voorziening getroffen. In 2017 heeft dit niet geleid tot verdere afwaarderingen.

In 2017 is de voorraad toegenomen door de aankoop van een perceel aan de Oude Vest, het voormalige projectbureau van de OV-terminal aan het Stationsplein en de interne overdracht van een buitengebruik gesteld pand van ATEA aan de Muizenberglaan. Daarnaast is de grond vanuit de afgesloten grondexploitatie Kloosterkazerne overgebracht naar de strategische voorraad. Voor het perceel aan de Oude Vest is gelijk een voorziening duurzame waardevermindering getroffen, aangezien hier voorlopig geen ontwikkeling wordt voorzien.
In 2018 komt het eigendom en beheer van de rechtbank aan de Sluissingel  over naar de gemeente (onderdeel van de gebiedsontwikkeling Gasthuisvelden). Over het aankoopbedrag zijn in het verleden afspraken gemaakt. Voor dit gebouw is in het verleden de waardering reeds getoetst. Naar aanleiding daarvan is een voorziening gevormd (voorziening verlieslatende contracten). Deze voorziening is getoetst aan de marktwaarde van het gebouw en zal naar verwachting niet leiden tot verdere afwaarderingen in 2018.

Af te stoten objecten

Tot de voorraad af te stoten bezittingen behoren de bezittingen (met boekwaarde) die onderdeel zijn van lopende projecten waarover al besluitvorming heeft plaatsgevonden en de bezittingen die niet meer voor (her)ontwikkeling in aanmerking komen.

Op de verkochte objecten is in 2017 een boekwinst (hogere opbrengst dan de boekwaarde) gerealiseerd van € 0,6 miljoen. Deze boekwinst is mede gerealiseerd doordat in de afgelopen jaren de objecten zijn afgewaardeerd.

Met betrekking tot deze objecten zijn de volgende ontwikkelingen te melden:

1. In 2017 zijn de gronden het kader van de ontwikkeling van het bedrijventerrein bij Breepark overgedragen.
2. In 2017 is een perceel aan de Heerbaan als parkeerterrein in erfpacht uitgegeven. De boekwaarde van dit perceel is overgeheveld naar de erfpacht gronden.
3. In 2017 is de grondexploitatie Westerhagelaan-Muizenberglaan vastgesteld. Hiervoor is de grond vanuit de af te stoten objecten ingebracht in de grondexploitatie (€ 0,6 miljoen).
4. Een aantal percelen worden in 2018 boekwaarde intern overgedragen voor de realisatie van natuurontwikkeling.

Erfpacht en langdurige verhuur
In 2017 is een perceel dat in erfpacht is uitgegeven verkocht aan de zittende erfpachter. De boekwinst op dit perceel bedroeg € 0,4 miljoen. Daarnaast is hier het af te stoten perceel dat in erfpacht is uitgegeven, aan toegevoegd. Per saldo is de boekwaarde met € 0,2 miljoen toegenomen.