Inleiding
Op 1 januari 2018  telde Breda ruim 183.450  inwoners en ruim 88.000 huishoudens. Het aantal inwoners blijft groeien. Door vergrijzing en individualisering  neemt vooral het aantal een persoonshuishoudens de komende jaren fors toe. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het aantal woningen dat nodig is, maar betekent ook dat er meer behoefte is aan woningen voor kleinere huishoudens. Door substitutie en omdat ouderen langer zelfstandig blijven wonen in hun bestaande woning is er geen een op een relatie met woningbouw.
Per 1 januari 2018 telde Breda ruim  83.250 woningen, waarvan 56% koopwoningen en 44% huurwoningen. Twee op de drie huurwoningen behoort tot de sociale huurvoorraad van de corporaties. Een op de drie huurwoningen is particuliere verhuur (bron: Gemeente Breda).
De koopsector
De economie groeit en de woningmarkt trekt aan. Sinds 2013 hebben bewoners weer vertrouwen en besteden zij meer. De gunstige rentestand maakt een woning kopen interessant. Huizen worden sneller verkocht en staan minder lang te koop. De marktontwikkelingen hebben er voor gezorgd dat de gemiddelde verkooptijd van een woning weer gelijk is aan het niveau van voor het aantreden van de crisis met een duur van circa 56 dagen. Door de toegenomen vraag is het aanbod van woningen fors afgenomen en is krapte op de woningmarkt ontstaan. Opmerkelijk is dat het aantal transacties in het laatste kwartaal van 2017 zelfs hoger is dan het aantal woningen dat wordt aangeboden.
In 2017 bedroeg de  gemiddelde verkoopprijs in Breda € 281.730, een stijging van ruim 11% ten opzichte van 2016 (bron: NVM).
Aanbod en transactie woningmarkt 2010-2017 in de gemeente Breda (NVM)

Op  basis van de meest actuele gegevens uit 2016 zijn bewoners van een koopwoning  gemiddeld 26,5% van het inkomen kwijt aan woonlasten, wat minder is dan in 2012 (29,7%).
De huursector
Tussen 2013 en 2017 is het aantal huurwoningen toegenomen met 7% naar 36.300 in 2017. Het aantal sociale huurwoningen (corporatiewoningen) is stabiel en betreft 24.000 woningen. Binnen de sociale huurvoorraad zijn er goedkope woningen (huurprijs tot € 414), betaalbare woningen (huurprijs € 414 tot € 635) en bereikbare woningen (huurprijs € 635 tot € 711). Het door de corporaties aangepaste streefhuurbeleid heeft ervoor gezorgd dat de aanvankelijke afname van het aantal goedkope en betaalbare woningen tot staan is gebracht. Het aantal bewoners met een laag inkomen is groter geworden. Niet alle bewoners met een laag inkomen zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Met name veel ouderen hebben na pensionering hun inkomen zien dalen, maar wonen wel in een koopwoning. Vooral jongeren vragen om een betaalbare huurwoning. Dit kan een sociale huurwoning zijn van de corporatie, maar ook een particuliere huurwoning. Circa 45% van de ruim 12.000 particuliere huurwoningen heeft een goedkope (5%) of betaalbare (40%) huurprijs (Rigo, 2016).
Voor huurders zijn gemiddeld genomen de inkomens de afgelopen jaren gedaald en zijn de woonuitgaven gestegen. Gemiddeld zijn huurders 38% van het inkomen kwijt aan woonlasten (2016). Een grotere groep bewoners met laag inkomen heeft moeite om de woonlasten te betalen.
Veranderingen van beleid en wetgeving
De Aanvulling op de Woonvisie 2013 (vastgesteld november 2016) speelt in op actuele ontwikkelingen die van invloed zijn op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huishoudens met een laag of middeninkomen in Breda. Daarnaast is een Doelgroepenverordening opgesteld voor de sociale huur. Hiermee is het mogelijk om sociale huurwoningen vast te leggen in een bestemmingsplan met een bijbehorende instandhoudingstermijn van 15 jaar. Ook voor de middeldure huur stellen we een doelgroepenverordening op. Hierin is aandacht voor de maximale aanvangshuurprijs, de jaarlijkse huurverhoging (indexatie), het percentage particuliere huurwoningen in plannen  en de instandhoudingsduur.