Beleidsdoelstellingen en opgave detailhandel
De gemeente Breda wil een kwantitatief en kwalitatief toereikende ruimtelijke structuur van detailhandelslocaties, waarmee wordt ingespeeld op de ontwikkelingen in vraag (consumentengedrag) en aanbod. De binnenstad en de woonboulevard trekken ook veel bezoekers van buiten de stad en uit België.
De ambitie is dat de inwoners van Breda én van de regio West-Brabant de beschikking hebben over, een in kwantitatief en kwalitatief opzicht, zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels. Dit betekent:

• Versterken van de lokale verzorgingsfunctie én de regionale en bovenregionale aantrekkingskracht van de Bredase retail
• Een duurzame aanbodstructuur met levensvatbare, elkaar aanvullende retailgebieden. Door aan te sluiten bij het koopgedrag van de consument kunnen winkelgebieden zich profileren en een eigen identiteit uitdragen;
• Ruimte bieden aan de dynamiek in de retail.

Om dit te operationaliseren en een gezonde retailmarkt te behouden zijn de volgende strategische keuzes gemaakt:

• Focus op winkelgebieden met toekomstperspectief
• Voorkomen en terugdringen van leegstand door:

• niet actief in te zetten op het behoud van de detailhandelsfunctie in gebieden zonder toekomstperspectief. Wel actief ondersteunen met de invulling van andere bedrijvigheid of functies (transformatie);
• geen nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten de bestaande structuur in de periferie.

Breda
Aanbod detailhandel
Breda heeft relatief veel aanbod ten opzichte van referentieplaatsen. Zowel in het aantal vestigingen als in omvang. Per 1.000 inwoners 2.097 m2 wvo versus 1.645m2 landelijk.
Vooral het aanbod in mode & luxe (met name de binnenstad) en “in en om het huis” (woonboulevard) is relatief hoog.
Detailhandelsaanbod gemeente Breda ten opzichte van vergelijkbare plaatsen (aantal)
. Detailhandeslaanbod gemeente Breda ten opzichte van vergelijkbare plaatsen (omvang)

Structuurvisie Breda 2030
In de structuurvisie Breda 2030 staan nog de volgende detailhandelsinitiatieven opgenomen

Daaraan kan worden toegevoegd

Belangrijke trends en ontwikkelingen
De ontwikkelingen in de detailhandel in Breda staan onder invloed van de belangrijke landelijke trends en ontwikkelingen:

• Invloed e-commerce: In de periode 2007-2016 is het aantal webwinkels verzevenvoudigd en moesten vooral winkels in de non-foodsector (kleding, schoeisel, elektronica e.d.) hun deuren sluiten.
• Demografische ontwikkeling: vergrijzing en huishoudverdunning leidt tot wijzigingen in bestedingspatroon.
• De functie van de fysieke winkel wijzigt. Steeds meer winkels combineren een fysieke winkel (etalage, marketingtool) met een webshop en andersom.
• Sinds 2000 heeft schaalvergroting zich doorgezet, ook in binnensteden. Laatste tijd ook kentering zichtbaar naar kleinere oppervlakten.
• Faillissementen van oudere formules;
• Internationale en budgetretailers zien kansen groei aantal vestigingen te realiseren;
• Toename leegstand als gevolg van overaanbod retailmeters
• Winkelen gaat steeds meer om interactie, vermaak en ontmoeten. Dit leidt ertoe dat het aandeel horeca in de binnensteden is toegenomen, met name koffietentjes, lunchrooms en restaurants.

Door deze ontwikkelingen zijn er winnaars en verliezers:
De winnaars zijn:

• grote en middelgrote steden, zoals Breda,
• A1 locaties in deze steden
• Supermarkten

De verliezers zijn:

• Kleinere en middelgrote gemeenten
• Buurt-en kleinere wijkcentra
• Foodspeciaalzaken
• Aanloopstraten

Onderstaande tabel brengt de ontwikkeling in leegstand naar gemeentegrootteklasse in beeld. Voor de hele gemeente en voor het centrumgebied (binnenstad)
Vooral de middelgrote gemeenten hebben te lijden onder de faillisementsgolf.

Uit: Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017 Dynamis (Bron Locatus)

Beleggers in winkelvastgoed concentreren zich meer en meer op de toplocaties. Zij verwachten dat in Nederland maximaal 15 à 20 hoogwaardige koopconcentraties ontstaan in grotere (provinciale) steden. Breda hoort daarbij.

Hoofdwinkelgebieden Nederland (Uit: Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017 , Dynamis)

De crisis in de detailhandel is ook merkbaar geweest in  Breda. Zo zijn in de binnenstad de Bijenkorf en V&D gesloten, hebben de aanloopstraten het nog steeds moeilijk en heeft de eigenaar van de locatie Achter de Lange Stallen de hier geplande ontwikkeling met winkels, horeca en woningen “on hold” gezet.

Toch zien ontwikkelaars en beleggers weer kansen in de binnenstad van Breda. Winkelcentrum de Barones is gemoderniseerd en de panden van V&D en de Bijenkorf weer ingevuld. In september 2018 start de modernisering van de Houtmarktpassage en is een tender uitgezet voor het KPN gebouw. Het voormalige kantoorpand aan de Vlaszak is getransformeerd naar woningen en commerciële voorzieningen, mn daghoreca, op de begane grond. Nu bekend als de Gasthuyspoort, In het oude museum komen woningen en een bijzonder retail concept Breda Botanique (conceptstore, horeca).

De leegstand in de binnenstad is sterk afhankelijk van de drukte van de winkelstraat. In de drukste straten, het A1-winkelgebied, staat in 2016  slechts 6% van het winkeloppervlakte leeg. Voornamelijk de B- en C-locaties hebben te kampen met lege winkels, een uitzondering hierop is de Veemarktstraat (Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017, Dynamis).

Kaart Centrale winkelgebied Breda

Uit: Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017, Dynamis

Regio West-Brabant
In 2014 is de ‘Detailhandelsvisie West‐Brabant 2014‐2020, Naar een meer intensieve regionale samenwerking’ vastgesteld.
West‐Brabant beschikt over relatief veel grote steden en winkelgebieden. De belangrijkste (boven)regionale trekkers zijn: de binnenstad van Breda, Woonboulevard Breda, binnenstad van Bergen op Zoom, Factory Outlet Center Rosada in Roosendaal, binnenstad van Roosendaal en Baarle‐Nassau. Daarnaast zijn er ook veel kleinere hoofdwinkelgebieden.
Ten opzichte van de provincie Noord‐Brabant en Nederland heeft West‐Brabant met name veel niet‐dagelijks aanbod. Deze verschillen kunnen onder andere verklaard worden door het gegeven dat de regio relatief veel grotere steden kent en een groot aantal andere kernen, die allen over een volwaardig winkelareaal beschikken.
Het dagelijks artikelenaanbod is in omvang vergelijkbaar met het provinciaal en Nederlands gemiddelde.
In de regio staan vooral veel kleine winkels leeg. Aangenomen wordt dat het met name zelfstandige winkeliers betreft die hun winkel al dan niet gedwongen van de hand hebben moeten doen. Volgens cijfers van de provincie Noord‐Brabant (2017) stonden in West‐Brabant in 2016 bijna 850 winkels leeg met een totaal van 160.000 m2 wvo. Dit is ruim 10% van het totale winkelvloeroppervlak en ligt boven het landelijke (ca. 8%) en provinciale gemiddelde (ca. 7,5%) en ruim boven een gezonde  frictieleegstand van 5 à 6%. Bovendien stijgt de leegstand in West‐Brabant sneller dan in Brabant en landelijk. De leegstand, in vierkante meters, is vooral toegenomen in de centrale winkelgebieden en in mindere mate in de ondersteunende winkelgebieden. De leegstand is afgenomen op de verspreide locaties. Wel is het aantal leegstaande panden toegenomen op alle gebiedstypen met uitzondering van de verspreide locaties. Op basis van landelijke trends is het aannemelijk dat, binnen de centrale winkelgebieden, de leegstand het meest is toegenomen buiten het kernwinkelgebied, vooral in de aanloopstraten.

In West‐Brabant was medio 2016 sprake van uitbreidingsplannen met een totale omvang van circa 94.000 m² wvo. Een groot deel van deze plannen is aangemerkt als zacht plan, maar het meeste aantal vierkante meters betreft zogenoemde harde plannen. In sommige gevallen ging het om herstructurering en/of relocatie en zou er ook bestaand aanbod uit de markt genomen worden. In de praktijk gaat het dus per saldo om een minder grote uitbreiding van het totale aantal vierkante meters.
Het grootste deel van de verkoopruimte in de plannen, ruim 75.000 m² wvo, had betrekking op de sector niet-dagelijkse artikelen. De ‘harde’ initiatieven met de grootste omvang zijn: Breepark in Breda en Geertruidapolder in Bergen op Zoom.

Deprogrammeren van bestaande plannen
Er zijn op dit moment te veel vierkante meters winkelvloeroppervlak gepland in West-Brabant. Om vraag en aanbod kwantitatief en kwalitatief beter met elkaar in balans te brengen moet er geschrapt worden in de huidige plannen. De gemeenten zullen op korte termijn hun eigen plannen nader onder de loep nemen: hoe nodig is het plan nog, kan een plan van tafel, etc.? Tevens zal men aan financial engineering moeten doen: wat zijn de mogelijke financiële consequenties. Per plan moet:

• Definitief worden vastgesteld wat de omvang is, van welke branchering wordt uitgegaan, wat de marktoriëntatie is en wat de status van het plan is (zacht, hard, in uitvoering).
• Ook moet inzichtelijk worden gemaakt of er eventueel meters verdwijnen, met andere woorden hoeveel meters worden er per saldo toegevoegd.
• Belangrijk is daarnaast dat het plan is voorzien van een onderbouwing die ‘Ladder-proof’ is.  

De financiële en juridische aspecten moeten nader in kaart worden gebracht. Denk aan onderliggende contracten en prestatieafspraken.