De Gemeente Breda maakte tot 2017 met haar buurgemeenten en de provincie Noord-Brabant afspraken over het aantal te bouwen woningen voor een periode van tien jaar. In 2017 is de systematiek door de provincie Noord Brabant veranderd en wordt meer de focus gelegd op de kwalitatieve woningbouwopgave. De bevolkings- en woningbehoefteprognose geeft daarbij richting aan de gewenste toename van de woningvoorraad tot 2040. Het doel voor Breda is gemiddeld 810 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. De gemeente is verantwoordelijk voor voldoende planvoorraad. Wanneer en welke woningen worden gebouwd bepaalt de gemeente zelf. Omdat de gemeente zelf niet bouwt, worden hierover afspraken gemaakt met andere organisaties als ontwikkelaars en woningcorporaties. De toename is te realiseren zowel via nieuwbouw als transformatie

In de Structuurvisie Breda 2030 (blz. 69 e.v.) is het beleid over het woningbouwprogramma opgenomen.

Zie voor een volledige weergave van de samenstelling van de Bredase woningvoorraad, de planvoorraad, de programmatische doelstellingen en de in 2017 opgeleverde woningen het dashboard woningbouwprogramma 2018 in de managementsamenvatting.   

Huidig programma

Er kan alleen gebouwd worden als in het bestemmingsplan een bouwtitel voor woningbouw is opgenomen. De Gemeente Breda zorgt er daarom voor dat er voldoende woningen in bestemmingsplannen zijn opgenomen.

Doel is in bestemmingsplannen de realisatie voor ongeveer 5 jaar vooruit mogelijk te maken. Dit zijn circa 4.050 woningen (5 x 810). In de plannen die door de gemeenteraad vastgesteld zijn, is de bouw van 3.591 woningen mogelijk (stand van zaken per 1 januari 2018). Dit noemen we de harde plancapaciteit. Een beperkt deel hiervan komt pas in de periode na deze 5 jaar tot realisatie (2023 t/m 2027). Geconcludeerd wordt dat er ruimte is in het programma om mee te werken aan projecten die gewenst zijn en de juiste kwaliteit met zich meebrengen. Maar dat er ook tempo in de planprocessen moet komen om voldoende (harde) plancapaciteit te blijven behouden zodat de woningbouwproductie op het gewenste niveau blijft.

Daarnaast zijn voor de bouw van 2.561 woningen projecten opgestart. Dit noemen we de zachte plancapaciteit. De snelheid waarmee het plan uiteindelijk klaar is, is afhankelijk van veel zaken (onder andere omgeving,  grondeigenaar,  initiatiefnemer,  onderzoeken en het proces). ). Een deel van de zachte plancapaciteit (een deel van de ontwikkeling Havenkwartier) zal pas na de 10-jaars periode worden gerealiseerd. Bij de zachte plancapaciteit is het van belang de projecten onderling met elkaar af te blijven stemmen zodat de plannen aanvullend zijn ten opzichte van elkaar.

Bij een aantal projecten heeft het college besloten samen met de initiatiefnemer een haalbaarheidsstudie te doen. Als blijkt dat het project haalbaar is, wordt programmaruimte gereserveerd aan de hand van een collegebesluit. Het aantal haalbaarheidsstudies is toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Er lopen +/- 15 haalbaarheidsstudies. Het is van belang tempo te houden in deze planprocessen en de projecten af te blijven stemmen op de planvoorraad en de programmaruimte.
In de Structuurvisie Breda 2030 zijn projecten opgenomen waarmee gestart kan worden als er programmaruimte is. Het gaat hier om de locaties Havenkwartier, Achter de Lange Stallen/KPN Keizerstraat, Rechtbank/Belastingkantoor en Woonakker. Een deel van de programmaruimte wordt ingezet voor realisatie van deze projecten. Voor het Havenkwartier heeft het College in 2017 programmaruimte gereserveerd. Voor de Rechtbank en het Belastingkantoor loopt de planvorming binnen de gebiedsontwikkeling Gasthuisvelden. Gelet op het huidige programma, de omvang aan leegstand vastgoed en de mogelijkheden voor transformatie naar woningbouw is de verwachting dat het voor Woonakker vooralsnog niet noodzakelijk is de planvorming op te starten.

Opleveringen

Opgeleverd in 2017:

• Er zijn 1.329 woningen gerealiseerd, waarvan 345 door transformatie.
• Een deel hiervan is vervanging door de sloop van woningen.
• Er zijn netto 1.210 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad middels nieuwbouw en transformatie.
• Daarmee zijn er in 2017 ongeveer tweemaal zoveel woningen toegevoegd aan de woningvoorraad dan in 2016 (toevoeging 626 woningen).

Hierbij dient opgemerkt te worden dat het bovengenoemde cijfer over de netto woningtoevoeging in 2017 afwijkt van het CBS-cijfer. Dit is te verklaren door een administratieve correctie waarbij in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) woonadressen zijn afgevoerd die wel in de BAG waren opgenomen maar in de praktijk niet bestonden.  

In 2017 zijn 118 sociale (108 betaalbare en 10 bereikbare huurwoningen), 188 middeldure en 75 dure huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast zijn 452 studentenwoningen in het goedkope huursegment toegevoegd. De cijfers over de opgeleverde sociale huurwoningen wijken af van de cijfers in de raadsbrief van 21 december 2017, omdat daarin de periode tot 1 juli 2017 is gehanteerd. In 2017 zijn in het koopsegment slechts 2 goedkope koopwoningen, 190 middeldure koopwoningen en 95 dure koopwoningen gerealiseerd. Van 209 woningen is het prijssegment onbekend in de gemeentelijke administratie.

Voorraad huurwoningen

De bestaande sociale huurwoningvoorraad moet worden vergroot. het vergroten van de voorraad kan door toevoeging van nieuwbouw en transformatie en wijzigingen in de bestaande voorraad (onder andere door het aftoppen van huurprijzen en het terugkopen van koopwoningen die verkocht waren middels verkoop onder voorwaarden). Noodzakelijk voor de opgave is wel dat de woningen worden toegekend aan de doelgroepen met de laagste inkomens. De ontwikkelingen in de bestaande voorraad en het vergroten van deze voorraad door het toevoegen van nieuwbouw en transformatie worden in samenhang bezien en op elkaar afgestemd.

In de Allonge Alliantie Breda met prestatieafspraken aanvullend op de Alliantie 2015 t/m 2018 zijn afspraken vastgelegd over een uitbreidingsopgave van de sociale huurvoorraad met 1.300 woningen in de periode van 10 jaar (2016 t/m 2025), waarbij de nadruk ligt op betaalbare huurwoningen. Sinds 1 januari 2016 zijn 122 sociale huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast is in het huidige woningbouwprogramma de bouw van 941 sociale huurwoningen, niet zijnde woningen specifiek voor studenten voorzien. Middels de 122 opgeleverde sociale huurwoningen en het aantal van 941 sociale huurwoningen in het programma (totaal 1.063 woningen) wordt grotendeels voorzien in de uitbreidingsopgave van 1.300 sociale huurwoningen. Daarnaast is er ruimte in het programma (circa 1.950 woningen) om sociale huur toe te voegen. In juni 2016 is door de raad Motie1000! aangenomen over het opstarten van plannen voor het in aanbouw nemen van 1.000 betaalbare huurwoningen in de periode tot en met juli 2019. Hiertoe worden ook de betaalbare huurwoningen ten behoeve van de huisvesting van studenten gerekend. In deze periode zijn 118 betaalbare huurwoningen en 440 betaalbare huurwoningen voor studenten in aanbouw genomen en ook opgeleverd. Daarnaast is in het huidige programma voorzien in de start bouw van 336 betaalbare huurwoningen en 250 betaalbare woningen voor studenten in de periode tot juli 2019. Inzet is realisatie van deze projecten waarmee wordt voorzien in de opgave van Motie1000!.

Naast het bouwen van de sociale woningen is het belangrijk dat er ook huurwoningen gebouwd worden in de prijsklasse daarboven, de zogenaamde middeldure huurwoningen (€710,68 - € 950). In 2017 zijn 188 middeldure huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast wordt in het woningbouwprogramma in de bouw van  397 middeldure huurwoningen voorzien. Hiermee wordt deels voorzien in de uitbreidingsbehoefte van circa 800 middeldure huurwoningen (10% van de totale uitbreidingsopgave).

Woningbouw in gemeentelijke grondexploitaties

In de op 1 januari 2018 actieve gemeentelijke grondexploitaties is grond beschikbaar voor de realisatie van 999 woningen. Met nog twee grondexploitaties erbij (Vijverstraat en Burgemeester Middelaerlaan) die in februari 2018 door de raad zijn vastgesteld komt het totaal op 1.028 woningen. Dat is circa 13% van het totale woningbouwprogramma. Ruim de helft (593 woningen) wordt gerealiseerd in Teteringen. De gronduitgifte in actieve grondexploitaties loopt nog 6 jaar, tot en met 2023, door met gemiddeld ongeveer 170 woningen per jaar. Het accent ligt op de eerste 3 jaar van deze periode, met bijna 300 woningen per jaar. Vanaf 2021 zakt de  gemeentelijke gronduitgifte tot ongeveer 50 woningen per jaar. In 2024 is geen bouwgrond meer beschikbaar.

Uitgifte   gemeentelijke   bouwkavels   

In 2015 trok de verkoop van bouwkavels aan particulieren en CPO’s al duidelijk aan. De historisch lage hypotheekrente en het gevoel bij afnemers dat de crisis ten einde is, leidde vanaf 2016 tot een sterk verhoogde belangstelling voor kavels. Het verkoopproces van kavels heeft een bepaalde doorlooptijd onder meer door het ontwerpen van de woning en de aanvraag van de vergunning.. De verkooptransacties zijn daarom pas in 2017 sterk gestegen, zoals te zien is in onderstaande grafiek.

Particulier opdrachtgeverschap (PO)

In 2017 zijn 75 bouwkavels verkocht aan particulieren. Onder de prognose voor 2018 (36 bouwkavels) ligt voor nagenoeg iedere kavel een getekende overeenkomst. Voor nieuwe geïnteresseerden die zich melden zijn vrijwel geen kavels meer te koop. Vanaf 2020 komen waarschijnlijk nog ongeveer 50 bouwkavels beschikbaar, deels in Bouverijen, deels in Eikberg. De daadwerkelijke beschikbaarheid van gemeentelijke kavels in Eikberg is afhankelijk van de verwervingen in het gebied.
Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

De belangstelling voor CPO is onverminderd hoog. Voor collectieven zijn alle beschikbare locaties verkocht of gereserveerd. Voor 2018 is de verkoop van locaties op het Wisselslagterrein (Breda Noord), de Vijverstraat (Prinsenbeek) en aan de Burgemeester Middelaerlaan (Ginneken) gepland. In totaal gaat het hierbij om 45 woningen. Na de realisatie van 196 CPO-woningen op gemeentegrond vanaf 2010, verdeeld over 13 collectieven, heeft de gemeente Breda geen locaties meer beschikbaar of in voorbereiding voor CPO.